Las condiciones de financiación atractivas y el ahorro de las familias en máximos históricos incentivan la solicitud de préstamos para la compra de vivienda
El sector inmobiliario muestra señales de estabilización y moderación tras los meses de baja actividad como consecuencia del periodo de confinamiento estricto. Un ejemplo de ello es la recuperación del número de hipotecas. Según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), este indicador se ajustó solo un -2,4% en noviembre de 2020 respecto al mismo período del año anterior, frente al -5,9% registrado en octubre.
Este factor, unido a los bajos tipos de interés que están ofreciendo actualmente las entidades financieras y las expectativas que existen de ligeros ajustes del precio de la vivienda en los primeros meses del 2021, podría generar que el número de hipotecas concedidas se vaya recuperando a corto y medio plazo.
No obstante, la evolución de esta variable dependerá, en gran medida, de la magnitud del impacto de la situación actual sobre el mercado laboral y de la capacidad financiera de las familias. En este sentido, cabe recalcar que la tasa de ahorro de las familias se ha situado, en los últimos meses, en niveles máximos desde el inicio de la serie en el año 2000. De hecho, según los datos publicados por el Banco de España, los depósitos de las familias residentes en España alcanzaron un total de 899.657 millones de euros en diciembre de 2020. Esta cifra supone un 7,8% por encima del nivel del mismo periodo del año anterior y un dato también mayor a la media de la serie histórica.
El Instituto de Valoraciones ha analizado la actividad del mercado hipotecario, arrojando luz sobre algunas de las tendencias y características que podrían estar presentes durante los próximos meses.
Recuperación en el número de hipotecas sobre viviendas concedidas, frente al descenso durante los meses de confinamiento.
Entre enero y noviembre de 2020 se concedieron un 7% menos de hipotecas para viviendas que en el mismo periodo del año anterior, según el INE. No obstante, en los últimos meses del año, tras el periodo de confinamiento estricto, se ha notado una ligera recuperación de la actividad.
En este sentido, entre los meses de marzo y mayo, el número de hipotecas concedidas se redujo un 20,6% en comparación con el mismo intervalo de tiempo de 2019. Sin embargo, entre junio y noviembre, cuando se relajaron las medidas de movilidad, a pesar de que la variación se mantuvo en negativo, este ajuste fue más moderado. En concreto, del -6,4%.
Así, todo parece indicar que la diferencia negativa del número de hipotecas concedidas para viviendas en términos anuales podría ir bajando poco a poco, moderando los efectos de la situación actual.
Condiciones de financiación más atractivas por los bajos tipos de intereses.
Durante los últimos meses, en los que el Euribor ha acentuado su tendencia negativa y los márgenes de las entidades financieras se han reducido, los bancos han ido lanzando ofertas atractivas para incentivar la contratación de hipotecas a tipo de interés fijo, situándolas de media entre el 1% y el 2% en tasas nominales.
Esta modalidad genera una mayor estabilidad a largo plazo, algo muy deseable en un contexto de incertidumbre económica. Prueba de ello es que, según los datos del INE, el 49,2% de las hipotecas concedidas en noviembre de 2020 se constituyeron a tipo fijo, frente al 41,8% de enero del mismo año.
Expectativas de ajustes en los precios que puedan incentivar a la compra.
Los ajustes en los precios de vivienda desde el inicio de la pandemia han sido inferiores a lo esperado. De hecho, en algunos casos, se esperaban variaciones negativas de hasta dos dígitos, aunque, según los últimos datos analizados, estas variaciones han oscilado en algunas provincias entre el 1% y 5%.
No obstante, aún se esperan ligeros ajustes durante los primeros meses del año. De ser así, este factor podría incentivar a la compra de vivienda a aquellas personas que cuenten con la capacidad financiera suficiente y que dispongan de cierta estabilidad laboral.
Endurecimiento de condiciones por parte de las entidades financieras.
La tendencia del número de nuevos préstamos hipotecarios concedidos, junto con los bajos tipos de interés, podría influir positivamente en el mercado hipotecario. Sin embargo, es importante destacar que las entidades financieras han endurecido las condiciones que deben cumplir los prestatarios para obtener un préstamo.
Condicionadas por los efectos de la crisis de 2008 y 2012, los bancos están aumentando los estándares de calidad crediticia de los prestatarios, haciendo que aquellos que opten a la concesión de un crédito presenten una capacidad financiera favorable acorde al importe de la operación y cierta estabilidad laboral.