Logístico y residencial: dos sectores con revalorizaciones de los activos en lo que va de año

CBRE_nuevo horizonte inmobiliario.jpg La recuperación de las afluencias, clave para la reactivación de los sectores retail y hoteles.

  • Los activos logísticos podrían cerrar el primer semestre con un incremento del valor de hasta el 6,4% en la zona de Madrid en el primer semestre del año
  • El producto residencial en rentabilidad podría incrementar su valor alrededor de un 3% respecto a diciembre de 2020



El sector logístico, uno de los segmentos que mayor interés ha despertado entre los inversores, es el que mejor está resistiendo el impacto de la pandemia en el valor de los activos inmobiliarios, junto con el residencial en rentabilidad y los sectores alternativos.

En el extremo opuesto, se sitúan los segmentos retail y hoteles, siendo los centros comerciales en ubicaciones secundarias los más afectados en términos de valoración por la caída de las afluencias. Así se desprende de los datos recabados y analizados por el área de Valuation & Advisory Services de CBRE en la tercera edición de su informe Un Nuevo Horizonte Inmobiliario.

Gran interés de los inversores por el producto logístico

A pesar de la pandemia, los activos del sector logístico cerraron el cuarto trimestre de 2020 con una revalorización anual de alrededor del 5%, una tendencia que seguirá al alza en el segundo trimestre de 2021, con un incremento del valor de hasta el 6% en el caso de Madrid. De este modo, se prevé que las valoraciones de los activos inmobiliarios cierren el segundo trimestre del año con incrementos con respecto al cierre de 2019, superiores al 11% en el caso de Madrid (11,67%), por encima del 8% en Barcelona (8,24%) y del 5% en Valencia (5,39%) y Zaragoza (5,23%).

“El enorme interés de los inversores por el producto logístico, sobre todo por aquellos en ubicaciones prime y contratos a largo plazo, ha dado lugar a una compresión en las rentabilidades hasta niveles nunca vistos en este sector. Esperamos que en el segundo trimestre de 2021 la yield prime en Madrid y en Barcelona se sitúe en el 4,5% con perspectiva positiva para los siguientes trimestres", argumenta Fernando Fuente, senior director valuation & advisory services CBRE España.

El directivo añade que "a nivel de inversión, esperamos que el crecimiento del interés inversor experimentado por el producto de última milla continúe su crecimiento en el medio y largo plazo. Asimismo, confiamos en un aumento del interés por los activos de tipo value-add”.

Segmento Multifamily: principal motor del mercado inmobiliario

Por su parte, el producto residencial se mantendrá este año como uno de los activos de mayor peso en las carteras de los inversores, siendo el segmento Multifamily uno de los principales motores del mercado inmobiliario pese a la actual situación de la pandemia. En este sentido, el residencial en rentabilidad podría cerrar el segundo trimestre del año con una revalorización del 3,05%, recuperándose el ajuste sufrido durante el 2020.

“La vivienda es y seguirá siendo un bien de primera necesidad. Esperamos que los cambios en los hábitos de vida generados por las experiencias vividas en la actual pandemia potencien la demanda de alquiler de viviendas sostenibles, flexibles, de calidad y bien equipadas”, sostiene Fuente.

En cuanto al suelo, después del ajuste del -10% en las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona al cierre de 2020, las previsiones para el segundo trimestre de 2021 apuntan a cierta estabilidad en el valor de los activos en ambas ubicaciones, así como en el Arco Cantábrico, Levante y Costa del Sol. Según Fuente, “prevemos una dinámica estable del mercado de suelo en los próximos meses.

Existen factores clave que determinarán esta evolución, como son la evolución macroeconómica y el desempleo a nivel nacional, y la evolución de la economía internacional, una vez que vuelva la libre circulación entre países y regresen los inversores internacionales”.

La recuperación de las afluencias, clave para la reactivación de los sectores retail y hoteles

“No cabe duda de que el año 2020 fue muy complicado para los centros comerciales. No obstante, a pesar de los malos datos del inicio de este año, marzo ha sido realmente esperanzador, con una recuperación del 85% en cuanto a las afluencias respecto de la cifra de 2020 y una mejora de las cifras de ventas de un 115% en los centros gestionados por CBRE. Para este año, confiamos plenamente en que la recuperación de las cifras de ventas y afluencias siga adelante a medida que la campaña de vacunación avance y gran parte de la población quede inmunizada, disminuyendo el lógico temor del consumidor”, comenta Pablo Carnicero, senior director Valuation CBRE España.

Según las previsiones de CBRE, el ajuste del valor de los centros comerciales situados en áreas secundarias podría superar el -4,35% al cierre del segundo trimestre de 2021, mientras que el ajuste en el valor de los centros ubicados en zonas prime sería menor (-1,49%). “Esperamos que el volumen de inversión en centros comerciales se mantenga en niveles bajos, al existir una amplia diferencia entre las expectativas de rentabilidades entre compradores y vendedores, especialmente para aquellos inmuebles que siguen teniendo una buena operativa”, añade el experto.

En el caso del High Street, las previsiones de la consultora para el cierre del primer semestre del año apuntan a una caída de más del 2% en el caso de los activos ubicados en las principales calles comerciales de Madrid. En Barcelona, el ajuste llegaría al 3,28%. “Esperamos que las rentas de mercado continúen ajustándose durante 2021 hasta situarse un 15% - 20% por debajo de las rentas de 2019. En este sentido, confiamos en que la recuperación de parte de lo perdido comience el próximo año y quede estabilizado en el año 2024 (en paralelo con la recuperación del turismo)”, expone Carnicero.

Con respecto al mercado hotelero, se percibe una mejora con respecto al cierre del cuarto trimestre de 2020 de en torno al 4%, quedando el ajuste de valores en un -7,75% en el caso de los hoteles vacacionales, y del -7,5% para el producto urbano, siempre en relación con el cierre del último trimestre de 2019. Recuperan así parte de una caída que alcanzó casi el 12% en ambos casos durante el año 2020.

Los expertos de CBRE se muestran optimistas en cuanto a la recuperación de la ocupación en los establecimientos hoteleros: “2021 será todavía un año negativo en cuanto a resultados comparado con 2018-2019, pero se espera una fuerte recuperación de la ocupación, sobre todo en el segmento de ocio, desde principios de 2022, con una vuelta a la normalidad relativa para mediados o finales de 2023”.

Carnicero añade que “la tendencia de crecimiento en los valores para los activos hoteleros prime viene motivada por un horizonte temporal menor en la recuperación operativa respecto a diciembre 2020, menor incertidumbre sobre el potencial del sector turístico español como motor económico y por ende una ligera bajada de las tasas de descuento”.

Revalorización de los activos de residencias de estudiantes y de la tercera edad

El informe incluye también el análisis de los activos alternativos como residencias de estudiantes y de la tercera edad, que también vieron en 2020 un impacto en sus valoraciones a raíz de la pandemia (-7,14% y -5,82% respectivamente). No obstante, las previsiones para el primer semestre de 2021 apuntan a una mejora del 7,46% en el caso de las residencias de estudiantes y del 8,02% en las residencias de la tercera edad, quedando sus valores en cifras positivas respecto al cierre de 2019.

Por último, el impacto a cierre del segundo trimestre en las valoraciones de los activos de oficinas será asimétrico en función de las ubicaciones. Así, el ajuste en los valores de las oficinas prime de Madrid y Barcelona y en zonas secundarias se situará en torno al -2%, mientras que las situadas en zonas periféricas registrarán una reducción cercana al -4%. “Pensamos que las rentas van a comenzar a reflejar el descenso del nivel de demanda, aunque este ajuste dependerá de la calidad del inmueble, su ubicación y de la exclusividad del mismo. A pesar de esto, cada vez hay más solicitudes de agencia para potenciales demandas de alquiler”, concluye Fuente.