El número de transacciones de viviendas nuevas creció un 7,3% en comparación con el año anterior, mientras que las de segunda mano cayó un 17%
El número de viviendas vendidas se redujo un 14,5% anual durante 2020. En concreto, se compraron 487.000 viviendas. A pesar de este ajuste, el mercado de obra nuevo registró un gran dinamismo. De hecho, el número de transacciones de viviendas nuevas creció un 7,3% en comparación con el año anterior. Por el contrario, las ventas de unidades de segunda mano cayeron un 17%. Así lo revela el informe “Claves del mercado residencial en España. Nacional y principales mercados”, elaborado por CBRE.
En concreto, Miriam Goicoechea, responsable de Research para Residencial y Alternativos de la consultora en España, y Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE España, han presentado el estudio de forma telemática.
De acuerdo con el análisis, el 24% de las compraventas se concentraron en Madrid y Barcelona. “Llama la atención el peso de las personas jurídicas en las compraventas, que ha crecido de un 12% hasta el 25%, frente al 75% de las personas físicas”, ha comentado Goicoechea.
Asimismo, el 68,5% de las transacciones llevó asociada una hipoteca. La demanda extranjera representó el 11,3% del total de viviendas vendidas, lo que supone un 25% menos anual. En este sentido, los británicos lideraron la demanda con el 13,1%, aunque también un 6,4% menos que el año anterior.
De cara a 2021, Población ha estimado que “vamos a ver niveles de transacciones parejos a los que hubo en 2019. Estos se incrementarán un 5% respecto a los datos del año pasado. En 2020, la segunda residencia se vio penalizada la segunda residencia por las restricciones y la caída de la demanda extranjera. Esta se recuperará durante el segundo semestre”.
Sobre la oferta de vivienda, esta no se vio afectada por el impacto de la COVID-19. Durante el año pasado, se terminaron más de 86.000 unidades, lo que representa un aumento del 10% interanual.
Respecto a los visados, se registró una caída de visados del 17% (113.000 licencias) debido a la parálisis en el lanzamiento de nuevos proyectos. No obstante, Población prevé que a lo largo de este año se observará cómo el número de visados de obra nueva se situará en cifras similares a las de 2019, en torno a los 75.000 y 85.000 euros.
Asimismo, la tendencia apunta a la consolidación de promotoras para alcanzar sus planes de negocio. En este contexto, CBRE ha hecho referencia al Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia de la Economía española, que, con el impulso de los fondos Next Generation, destinará 6.820 millones de euros a la rehabilitación de viviendas y regeneración urbana en los próximos tres años.
Precio de la vivienda
De acuerdo con el INE, a cierre del cuarto trimestre de 2020 se registró un crecimiento moderado del IPV del 1,5% como consecuencia de la pandemia y de la disminución en el número de transacciones de vivienda. En el caso de la segunda mano, este porcentaje creció 0,4%, en tanto que el aumento de las viviendas de obra nueva mucho más notable (+8,2%).
“En la obra nueva esperamos estabilidad en precios e incluso ligeras subidas, mientras que en el mercado de segunda mano veremos ligeros ajustes por varios factores, como la necesidad de venta de propietarios”, ha detallado Goicoechea.
Mercado de suelo
La superficie de suelo transaccionado en 2020 y el importe de las transacciones cayeron un 17% y un 28% anuales, respectivamente.
El 60% de las compraventas de suelo en España se concentraron en Barcelona, Madrid, Toledo, Murcia, Málaga, Valencia, Alicante, Gerona, Castellón y Sevilla, con cerca de 12.000 m² de superficie de suelo transaccionado.
El precio promedio de suelo transaccionado en 2020 cayó un 9,4% situándose en torno a 146 euros/m² suelo. La superficie del suelo urbano disponible en España disminuyó un 26% entre 2015 y 2020, debido a la expansión urbanística y la lenta transformación o gestión urbanística sobre suelos en desarrollo, por parte de las distintas administraciones públicas.
Sobre la tendencia esperada en 2021, el informe de la consultora distingue entre tres mercados con comportamientos desiguales. Por una parte, se espera una tendencia muy positiva en grandes capitales, especialmente en Madrid y Barcelona, ante la elevada demanda. Por otra parte, destaca la previsible estabilidad en el arco cantábrico y ciudades universitarias. Por último, el mercado de la zona costera e isleña, el más perjudicado por la caída de la demanda turística, empezará a remontar este segundo semestre con un crecimiento del interés inversor conforme las restricciones a la movilidad mejoren.
“La escasez de suelo finalista dará lugar a q los inversores se interesen por suelos en desarrollo con el fin de poner producto finalista en el mercado y maximizar ese valor inicial”, añade Goicoechea.
Inversión residencial
En España, el segmento Multifamily se convirtió en 2020 el primer asset class, con más de 2.600 millones de euros invertidos (28% sobre el volumen total), por delante de otros sectores históricamente líderes. Durante el primer trimestre de 2021, continuó liderando la inversión, suponiendo el 47% del total invertido con 771 millones de euros, de los cuales 530 fueron en proyectos BTR y PRS. Esto pone de manifiesto el auge de la vivienda en alquiler y los retornos atractivos que ofrece a los inversores. El 85% del volumen invertido se concentró en Madrid y Barcelona.
En cuanto al perfil inversor, predominaron los fondos de inversión, promotores y fondos institucionales en la gran mayoría de operaciones. En cuanto al origen, fue principalmente de capital extranjero (norteamericano y alemán).
El 24% de los hogares en España se encuentra en régimen de alquiler. Desde CBRE, se estima que este porcentaje aumentará hasta el 27,3% a fin de 2024 (+15% desde 2019), lo que es un importante factor impulsor de la demanda de inversión residencial en los próximos años.
Mercado de alquiler
Las rentas medias de alquiler residencial crecieron un 56% entre 2013 y 2020, alcanzando una renta media de 11,3 euros/m²/mes en 2020. Valencia y Palma de Mallorca notificaron los mayores incrementos en rentas en este periodo, con tasas de crecimiento por encima del 50%.
En Madrid, el precio medio de alquiler creció en un 43%, de forma menos intensa que en las ciudades de Barcelona (+48%), Málaga (+47%) o Las Palmas (+45%).
Sin embargo, en el trimestre de 2021, se observó un ligero ajuste a la baja del -2%, alcanzando los 11 euros/m²/mes a nivel nacional. Esta caída se produce de forma más pronunciada en Barcelona (-14%) y Madrid (-10%). No obstante, se trata de una situación coyuntural, con pronóstico de incremento de rentas en el transcurso de los próximos dos años.
El aumento de la oferta de alquiler por la traslación al alquiler convencional de apartamentos turísticos no ha tenido ni tendrá un impacto significativo a la baja en el precio de alquiler, ya que la demanda sigue muy activa.