Nuveen Real Estate analiza cómo serán los espacios de trabajo y el mercado inmobiliario de oficinas en los próximos años
Durante la pandemia mundial de la COVID-19, las noticias sobre el sector inmobiliario han estado copadas por las implicaciones de esta conmoción para el futuro de las oficinas. «Los consejeros delegados de los bancos y las empresas tecnológicas han hecho sonar las alarmas en la comunidad inmobiliaria con comentarios de gran repercusión mediática sobre la posibilidad de reducir el número de trabajadores en sus oficinas en caso de que el trabajo en remoto se convierta en la nueva normalidad pospandemia, pero no es la primera vez que escuchamos razonamientos similares. El surgimiento de Internet conllevó que muchas personas se preguntaran si había llegado el final de las oficinas tradicionales y, pese a ello, no han desaparecido», comenta Nick Deacon, responsable de Oficinas europeas en Nuveen Real Estate.
Nuveen Real Estate, una de las gestoras de inversiones más importantes a escala mundial, considera que lejos de estar ante el ocaso del sector de oficinas, la pandemia hará las veces de catalizador de nuevas maneras de trabajar en el espacio de oficinas tradicional.
«Los fenómenos disruptivos siempre han impulsado la evolución en el sector de oficinas, y la pandemia podría al fin acabar con el pensamiento dicotómico que ha impedido el cambio hasta ahora, a fin de cuentas, no se trata ni de que todo el mundo trabaje desde la oficina ni de que todo el mundo lo haga desde casa. La necesidad de que las empresas muestren una mayor agilidad tras la crisis debería acentuar la transición en curso hacia el modelo core-and-flex, según el cual la mayoría de los activos inmobiliarios estratégicos de las empresas –en torno a un 70%– están sujetos a contratos de alquiler a largo plazo y el resto a contratos de alquiler flexibles y a corto plazo», añade Deacon.
La firma prevé que el desenlace más probable se verá matizado e influido por los efectos de la pandemia sobre un abanico de tendencias que empezaron a materializarse tras la crisis financiera mundial, como el incremento del número de personas en el espacio de trabajo, la flexibilidad y la promoción de las oficinas en emplazamientos urbanos y bien conectados.
En fechas más recientes, la sostenibilidad, el bienestar y los entornos de trabajo comunitarios y colaborativos también han pasado a convertirse en puntales clave de las estrategias de contratación y retención de las empresas. Estas temáticas seguramente persistirán, aunque al menos a corto plazo podríamos asistir a una pérdida de interés por los espacios colaborativos y de descanso mientras las medidas de distanciamiento social permanezcan en vigor.
Por el mismo motivo, Nuveen considera que el trabajo desde casa tendrá un mayor protagonismo en el futuro. Esta modalidad de trabajo permitiría incrementar la superficie por trabajador sin la necesidad de efectuar una costosa ampliación: en la actualidad, el espacio promedio por trabajador en el sector de oficinas equipadas es de entre 4,5 y 6 metros cuadrados, frente a los 8 metros cuadrados en ocupaciones más tradicionales. Asimismo, también aceleraría una tendencia que ya predomina y que aboga por una mayor flexibilidad en los estilos de trabajo. En ese sentido, teletrabajar permitiría incrementar la eficiencia a través de la reducción de los tiempos de desplazamiento.
Los espacios de oficinas equipadas del extrarradio también podrían experimentar un resurgimiento de la demanda si las firmas deciden ofrecer opciones de espacios de oficinas flexibles más cerca de los domicilios de sus empleados en virtud de lo que se conoce como acuerdos de trabajo a proximidad del hogar o WC2H, por las siglas en inglés de work close to home.
«La demanda de espacios de oficinas centralizados podría registrar una disminución moderada a largo plazo, con una sede corporativa más centrada en actividades de mayor valor que fomenten la colaboración y la innovación. Ello implica que la calidad del producto y del servicio deberán ser incluso mayores que antes de la pandemia, por lo que los propietarios institucionales también deberán adaptarse y transformar sus prácticas de arrendamiento pasivas en estrategias de interacción activas, además de trabajar en estrecha colaboración con los inquilinos tanto actuales como potenciales», sostiene Deacon.
En el marco de un análisis más exhaustivo del segmento de oficinas equipadas, Nuveen Real Estate prevé que el sector afrontará un reto considerable a corto plazo en un contexto en el que los operadores reacondicionan los espacios para respetar el distanciamiento social y buscan deshacerse de los centros que no sean rentables. Sin embargo, un posible factor que podría mitigar el alcance de este reto es que los retrasos a la hora de finalizar la construcción de nuevas oficinas debido a la pandemia podrían generar oportunidades para que los operadores de oficinas equipadas proporcionen instalaciones temporales hasta que terminen los procesos de reacondicionamiento.
«A más largo plazo, los operadores de oficinas equipadas tendrán que evolucionar», añade Deacon. «Seguramente buscarán compartir tanto los inconvenientes como las ventajas de la volatilidad de los ingresos y la ocupación con los propietarios de inmuebles a través de nuevos acuerdos de gestión o modalidades de arrendamientos operativos, dado que los propietarios buscan rediseñar sus edificios al tiempo que atenúan algunos de sus propios riesgos».