La inversión hotelera en España alcanzó los 3.180 millones de euros en 2021, una cifra que triplica el volumen alcanzado en 2020 y supone el tercer mejor registro histórico de nuestro país, según datos del Informe de Inversión Hotelera elaborado por Colliers
Solo en dos ocasiones anteriores (2017 y 2018) se han registrado en nuestro país cifras de inversión hotelera por encima de los 3.000 millones de euros, lo que —según Colliers— pone de manifiesto lo "extraordinario" de esta cifra (un 26% superior a la alcanzada en 2019), en un contexto aún marcado por la pandemia.
Para la consultora, la explicación se encuentra en la confluencia de factores como "el importante drenaje de caja que han sufrido los operadores hoteleros, el alto apetito inversor unido a un exceso de liquidez en el mercado y la progresiva recuperación de la demanda, especialmente en destinos internacionales con marcado carácter vacacional, como es España".
En total, a finales del año pasado se habían transaccionado en España 127 hoteles y 22.249 habitaciones frente a los 68 hoteles y 7.228 habitaciones de 2020, además de otros 18 activos, entre suelos para desarrollo hotelero e inmuebles para reconversión a hotel.
Los precios medios por habitación de los establecimientos transaccionados también han marcado su máximo histórico, al situarse en los 157.648 euros/habitación (33% más que en 2020) consecuencia, principalmente, de la venta de numerosos activos prime, como los hoteles Edition y Bless, ambos en Madrid, que han superado el millón de euros por habitación, así como el Grand Hotel Central en Barcelona, Punta Negra en Mallorca o el Hotel Único en Madrid, que han superado los 500.000 euros/habitación.
Equidad entre el segmento urbano y el vacacional
Eso sí, en 2021 la inversión se ha distribuido equitativamente entre el segmento vacacional (50%) y el urbano (50%), a diferencia de los años anteriores, cuando el protagonista fue el vacacional. Colliers explica que el foco inversor sigue puesto en este tipo de activos, pero "el peso de operaciones muy destacadas, tanto en Madrid como en Barcelona, han permitido equilibrar la balanza".
De hecho, Madrid y Barcelona compiten en el segmento urbano, concentrando cerca del 39% del total (1.228 millones de euros). Aunque, por segundo año consecutivo, la capital catalana supera a Madrid, registrando una inversión de 760 millones, frente a los 468 millones de Madrid.
Operaciones tan relevantes como la venta del Hotel Sofía y Expo —enmarcados en la venta de Grupo Selenta a Brookfield—, el NH Collection Gran Calderón adquirido por Lasalle Investment, o el Grand hotel Central y el antiguo Tryp Apolo, ambos adquiridos por Schroders, son solo parte de las 23 transacciones registradas este año y que han llevado a la Ciudad Condal a alcanzar su máximo histórico anual hasta la fecha.
Por su parte Madrid, con 10 operaciones registradas, ha protagonizado la mayor transacción de un activo individual: el Hotel Edition, adquirido por Archer por más de 200 millones de euros; así como la transacción de mayor precio pagado por habitación: el Hotel Bless, adquirido por RLH por más de un millón de euros por habitación.
En cuanto al segmento vacacional, el protagonismo lo concentran los archipiélagos canario y balear, con un volumen de inversión de 633 y 541 millones de euros, respectivamente, equivalentes al 37% de la inversión total, donde se unen tanto transacciones individuales destacables, como la venta del H10 Punta Negra a Blasson Property para su reconversión al segmento de ultra-lujo, como transacciones de portfolio protagonizadas por RIU o Grupotel.
Fuera de los cuatro principales destinos, cabe destacar a Málaga que, tras un 2020 de práctica inactividad, en 2021 ha presenciado 13 operaciones por valor de 267 millones de euros. Entre ellas sobresalen la compra por parte de la joint venture entre Stoneweg y Bain Capital del H10 Andalucía Plaza, o la venta de los hoteles Natali y San Fermín, adquiridos por joint venture entre fondos internacionales y operadores (Zetland Capital y Fergus, y Navis Capital y THB, respectivamente).
Resurgen las operaciones de portfolio
2021 ha visto resurgir las operaciones de porfolio, con un total de 12 carteras transaccionadas, que incluyen 56 hoteles y 9.375 habitaciones por un volumen total de 1.236 millones de euros.
Entre ellas, Colliers destaca la compra por parte de Brookfield de Selenta Group por 440 millones; la adquisición de Riu de la posición minoritaria que ostentaba TUI en su joint venture; la venta por parte de Meliá de una participación mayoritaria de su sociedad Victoria Hotels & Resorts a un pool de inversores de banca privada de Bankinter; o la entrada de Castlelake en el capital de la socimi Millenium Hotels, con el objetivo de impulsar su crecimiento.
Cerrando el año, se anunciaba una última operación de portfolio protagonizada por Perial, adquiriendo un paquete de cinco hoteles B&B y anunciando la compra de otros cuatro en 2022.
"Sin duda la pandemia ha resultado ser una ventana de oportunidad para adquirir activos que en otro contexto de mercado no se habrían comercializado, más que una ocasión para obtener descuentos significativos. Los activos prime han demostrado una alta liquidez y sus yields una baja sensibilidad a la incertidumbre del mercado. El resto de activos ha sufrido ciertos ajustes en sus valoraciones en función de la calidad de los mismos, si bien muy inferiores a lo esperado, debido a la liquidez existente en el mercado y al apetito inversor tras meses de paralización de la actividad", comenta Laura Hernando, managing director de hoteles en Colliers.
En el lado de los vendedores, destacan las cadenas hoteleras que, tras más de año y medio de drenaje de caja a causa de la fuerte reducción de la demanda y ante el menor ritmo de recuperación del sector, se han visto obligadas a acometer importantes desinversiones de activos para conseguir liquidez. En 2021, alrededor del 60% (1.877 millones de euros) de las desinversiones las llevaron a cabo los operadores hoteleros, destacando la venta por parte de Selenta de sus cuatro hoteles principales, o la venta de Meliá de un portfolio de ocho hoteles.
Desde el lado comprador destaca el origen internacional de los fondos adquirentes, acumulando 1.848 millones de euros, equivalentes al 58% del total. La mayor parte de estos actores son fondos de inversión de perfil core o value added, como Brookfield, Archer Capital, Schroders, Castlelake o Lasalle Investments.
En el plano nacional, con salvadas excepciones de operaciones de volumen ejecutadas por cadenas como Riu, Grupotel y Hoteles Globales, han predominado inversores como la familia Grifols, que ha adquirido el Hesperia Presidente de Barcelona; Anpora Investments (propiedad de Ricardo Portabello) con la compra del Alexandra de Barcelona; o la socimi All Iron, que se ha hecho con ocho inmuebles para su reconversión a apartamentos turísticos.
De cara a 2022, Hernando considera que "se mantendrá la tendencia. Como hemos venido observando, los activos de calidad son los que mejor han capeado el temporal y seguirán haciéndolo, ya que los fundamentales del mercado son muy positivos: liderazgo mundial del país a nivel turístico, fuerte apetito inversor, exceso de liquidez con tipos de interés en mínimos históricos, alta presión compradora y existencia de numerosas oportunidades de reposicionamiento".