Madrid es la principal ubicación para los data centres en nuestro país, con cerca del 45% del total, seguido de Cataluña, con el 25%
El tráfico de datos de Internet ha crecido a un ritmo frenético desde el estallido de la COVID-19, al registrar un aumento de casi un 40% en el mundo entre febrero y mediados de abril de 2020. El incremento del trabajo en remoto, del e-commerce, del consumo de contenidos de ocio, de la educación a distancia y la necesidad de cerrar la brecha de digitalización en los ámbitos privado y público indican que el volumen de datos generados, procesados y transmitidos continuará creciendo de manera exponencial. Esto implicará más infraestructura y espacio para el almacenamiento de datos, según el informe Centros de Datos en España, de Savills Aguirre Newman.
La consultora internacional señala que el interés de los inversores por este tipo de activo ha experimentado del mismo modo un crecimiento exponencial a raíz de la pandemia. Si bien desde hace cinco años ya era un segmento alternativo en ascenso a nivel global debido a sus fuertes fundamentales, con rentabilidades prime entre el 5% y el 7% en Europa Occidental y alquileres a largo plazo entre 10 y 30 años, las barreras para entrar en el mercado están limitando por el momento la exposición del capital privado en el sector.
Todavía existen muchos centros de datos corporativos, aunque cada vez son más frecuentes los gestionados por alguna de las grandes compañías de internet o por operadores especializados que ofrecen servicios de hosting para diferentes empresas. La opción más frecuente es llevar a cabo el desarrollo de los nuevos proyectos bajo el formato llave en mano con promotores y propietarios de suelos o edificios, ya que la figura de rehabilitación y adaptación de un inmueble a las nuevas necesidades del negocio es otra alternativa.
Según apunta el informe, por la estimación de los gigantes del negocio de los data center que operan en España, solo en infraestructuras físicas, la nueva inversión directa podría alcanzar los 3.000 millones de euros en los próximos cinco años. Esta cifra colocaría a España en el mismo nivel que los mercados FLAP (Frankfurt, Londres, Ámsterdam, París) y la convertiría en el principal nodo digital del sur de Europa. Madrid es la principal ubicación para los data centres en nuestro país, seguido de Cataluña (principalmente Barcelona), con el 25%.
Los principales obstáculos para la entrada en este nicho de mercado son, por un lado, el desconocimiento de un segmento muy especializado, y, por otro, la escasez de oferta. Según Savills Aguirre Newman, los inversores privados recurrirán cada vez más a las alianzas para entrar en el mercado.
En el plano internacional, se trata de un mercado maduro, en el que ya participan grandes compañías presentes en el mercado inmobiliario español. Goldman Sachs, KKR o Aquila Capital, por citar algunos, cuentan con divisiones especializadas en el sector. Blackstone y GIC (el fondo soberano de Singapur) trabajan en joint venture con empresas del sector, mientras que Axa, por ejemplo, opera a través de Data 4, adquirida en 2018. Los REITs (Real Estate Investment Trust, equivalentes a las Socimi en el mercado español) son también actores muy activos en mercados consolidados.
De m2 a MW
El informe señala que, a diferencia de otros activos inmobiliarios, el tamaño de los centros de datos se mide en megavatios (MW) en vez de metros cuadrados, aunque, por tratarse de edificaciones, se hace también referencia a la superficie. Los grandes centros de datos, propiedad generalmente de los gigantes de internet, pueden ocupar unos 10.000 m².
Muchos de los centros de datos actuales se ubican en entornos industriales o logísticos, por eso se podría relacionar con este tipo de producto, pero en este mercado no se alquilan metros cuadrados, si no megavatios. De hecho, en la elección de la ubicación de un centro de datos es fundamental identificar terrenos a los que llegue una potencia eléctrica robusta y sin interrupciones. Otro aspecto importante y muy valorado en el diseño de este tipo de producto es la capacidad de crecimiento en términos de potencia de consumo (que implicaría también crecimiento en superficie), lo que situaría los suelos en polígonos industriales y logísticos en una posición avanzada para posibles nuevos desarrollos, aunque se valoran otras ubicaciones.