La venta de vivienda a compradores internacionales, que suponen el 30% de la demanda, podría reactivarse en Baleares a partir de la segunda mitad de 2021
El mercado residencial de Baleares, que ya mostró signos de ralentización en 2019 (debido principalmente a la contracción de la demanda extranjera), registró un descenso de la demanda de vivienda del 26,5% en 2020 hasta las 11.539 unidades. De esta forma, se sitúa como la segunda comunidad autónoma, por detrás de Canarias, con mayor retroceso respecto a 2019 en el número de transacciones inmobiliarias, según datos de CBRE.
“El impacto de la COVID-19 en el mercado residencial balear se ha visto agravado por las restricciones a la movilidad de la demanda extranjera, especialmente en zonas costeras, afectando tanto al precio como al volumen de actividad”, afirma Tonia Vera, directora regional de CBRE en Palma de Mallorca, quien explica que “no obstante, gracias a la estabilidad del mercado inmobiliario balear, su escasez de competidores y la incipiente recuperación de las economías europeas, la venta de vivienda a compradores internacionales, que suponen el 30% de la demanda, podría reactivarse a partir del segundo semestre de 2021”.
El impacto de la crisis sanitaria en el sector se ha reflejado en la compraventa de viviendas de obra nueva, que cayó un 8,9% hasta las 1.188 unidades vendidas, y en mayor medida en la de segunda mano, con un descenso del 28% y 10.351 transacciones realizadas.
Los datos de la consultora muestran que, a pesar del descenso registrado en el sector residencial, el retroceso de la demanda de vivienda no ha sido generalizado en todo el territorio insular. En este sentido, la demanda en municipios próximos a Palma, como Algaida, Santa María o Marratxí, se mantuvo estable o incrementó ligeramente. En el extremo opuesto, las zonas costeras y principalmente orientadas a segundas residencias de Mallorca e Ibiza, con una fuerte dependencia de la demanda extranjera, registraron contracciones por encima del 30%.
En cuanto a los precios de venta, “el mercado balear ha mostrado una gran resiliencia en 2020, ya que no se detectaron retrocesos significativos, si bien el ritmo de crecimiento se ha ralentizado, tendiendo así a la moderación”, indica Vera. De este modo, el precio de la vivienda de segunda mano en la región creció el pasado año un 1,7%, un porcentaje inferior a la subida de 2019 (5,5%).
En el caso de la obra nueva, el incremento ha sido muy superior, del 11,6% según los datos del INE. De acuerdo con el estudio de mercado de promociones inmobiliarias realizado por CBRE, el precio medio de oferta de vivienda de obra nueva en Palma fue de 4.206 euros/m², incluyendo una plaza de aparcamiento y un trastero. Esto supone un descenso del 3,85% respecto al precio medio de oferta registrado en 2019.
Palma e Ibiza concentran la oferta nueva
Las promociones de vivienda de obra nueva se concentran principalmente en Palma e Ibiza. El pasado año Palma tenía 48 nuevos proyectos residenciales en construcción, que suponen 2.034 viviendas, además de 11 futuras promociones que incrementarán la oferta en alrededor de 600 unidades residenciales.
Las zonas que concentran la mayor parte de la oferta son el distrito de Levante, con 9 proyectos de obra nueva en construcción y 5 futuros, que suman algo más de 750 unidades; y los distritos de Poniente y Norte, con 23 y 8 proyectos en construcción respectivamente.
Respecto al stock de vivienda de obra nueva, las Islas Baleares se caracterizan por una tendencia decreciente de disponibilidad de producto de nueva construcción, reduciéndose en un 12,84% en 2019. La directora regional de CBRE en Palma de Mallorca subraya que “el pasado año se ralentizaron los ritmos de venta como consecuencia del retroceso de la demanda, el incremento de los tiempos de venta y el aplazamiento de las decisiones de compra debido a la situación coyuntural en la que se encuentran las islas y la mayor dificultad de acceso al crédito.”
El producto residencial de obra nueva en las Islas Baleares ha resistido el efecto de la pandemia debido principalmente a “la limitada disponibilidad de suelo edificable, el continuo incremento de la población, y el hecho de que las promotoras operan con elevados niveles de preventas, con lo que los precios se han mantenido sólidos”, sostiene la directiva.
La demanda de vivienda en alquiler crece
Como consecuencia del continuo crecimiento del precio de la vivienda en Baleares, el número de hogares que residen en régimen de alquiler y cesión se ha incrementado en un 46% entre 2004 y 2019, representando en la actualidad el 40,7% del total. Vera comenta que “la demanda de vivienda en alquiler en las Islas Baleares ha mantenido una tendencia creciente en los últimos años, que se ha visto también afectada por el aumento de la demanda de alquiler para uso vacacional, disminuyendo así la oferta para primera residencia”.
De acuerdo con la información publicada por el Banco de España, la ciudad de Palma es la capital de provincia que ha experimentado un mayor crecimiento de los precios de oferta de vivienda en alquiler en el periodo comprendido entre diciembre de 2013 y mayo de 2019, con un crecimiento acumulado del 52%. Esto sitúa a la ciudad por delante de Madrid, Barcelona o Málaga. Sin embargo, como consecuencia del impacto económico de la COVID-19, estos precios se contrajeron alrededor del 6% en 2020.