El volumen de inversión superó los 1.400 millones de euros y la previsión para este año es que alcance los 2.000 millones, lo que supondría una cifra récord para el sector
El sector logístico español ha sido uno de los más resilientes en 2020 y, en particular, el mercado de alquiler, que ha mostrado un sólido desempeño pese a la pandemia de la COVID-19. Esto ha permitido alcanzar una cifra de contratación de superficie de 1.793.000 m², un 20% superior a la registrada en 2019, incluyendo Valencia, Zaragoza, Sevilla, Málaga y Bilbao, además de los dos focos logísticos del país, Zona Centro y Cataluña. Son datos que confirma un estudio CBRE.
Según la consultora, la Zona Centro registró la segunda cifra más alta desde 2011, con 923.000 m² de contratación logística, de los que 722.000 m² fueron netos. Se trata de un dato muy superior a los 257.000 m² de contratación neta de 2019. El área nacional alcanzó la mayor actividad con un 61% de la contratación. De acuerdo con CBRE, el 46% de las operaciones fueran llave en mano.
“La demanda de superficie logística ha crecido desde 2017 por el auge del comercio electrónico, una tendencia que se ha visto acelerada por la pandemia y que ha supuesto que el 43% de la contratación en 2020 en la Zona Centro estuviera vinculada al e-commerce, un porcentaje muy superior al de años anteriores”, señala Alberto Larrazábal, senior director nacional de Industrial y Logística de CBRE.
El informe revela también que existe por parte de los promotores un elevado interés en suelos de todo tipo de superficies para promover a riesgo. “En la Zona Centro hay 363.000 m² en proyectos a riesgo en construcción para entregar en 2021. La mayor parte de ellos se encuentran disponibles, si bien se prevé que esta nueva oferta se absorba rápidamente dada la elevada actividad que se espera en 2021”, explica Larrazábal.
Por su parte, Cataluña, que se caracteriza por la falta de producto, notificó el pasado año 419.000 m² de contratación (246.000 m² de contratación neta), lo que supone un ligero descenso frente a los 593.000 m2 de contratación total en 2019. La zona más activa se corresponde con el 2º arco, que abarcó el 68% del total de la contratación. En el caso de Cataluña, el e-commerce concentró el 23% de la contratación total. En conjunto, el 11% de las operaciones fueron proyectos llave en mano. Sobre el mercado logístico en esta región, Larrazábal comenta que “la disponibilidad continúa siendo baja y la escasez de suelo está limitando el arranque de nuevos proyectos. Como consecuencia se va a empezar a dar mayor importancia a la reforma y reconversión de edificios en 2021”.
Crece la oferta de alta calidad y las rentas prime se mantienen estables
El análisis de CBRE destaca el incremento en 2020 de la oferta en naves grado A, que fue de un 24% en la Zona Centro, hasta sumar 603.000 m², y de un 20% en Cataluña (242.000 m²).
Las rentas, incluyendo las prime en Madrid (5,5 euros/m²/mes) y Barcelona (7 euros/m²/mes), permanecieron estables en todos los mercados logísticos, una tendencia que continuará a lo largo de 2021. “Pese a la elevada demanda, la incorporación al mercado de nueva superficie ha limitado y continuará limitando una variación al alza de las rentas”, explica Larrazábal, quien añade que “para hacer frente a la crisis provocada por la pandemia, seguirán los incentivos en los nuevos contratos de arrendamiento y más ayudas a las nuevas implantaciones”.
“Para 2021 prevemos una actividad similar a la registrada en 2020 tanto en la Zona Centro como en Cataluña. Sectores como el de alimentación, farmacéutico/sanitario, tecnología y deportes, seguirán registrando una alta actividad que, junto con la expansión del canal online, continuarán impulsando la demanda de espacio logístico en 2021, bien a través de ampliaciones de superficie u ocupación de nuevo espacio. En Cataluña, el mercado de alquiler seguirá nutriéndose de proyectos llave en mano en naves XXL dada la actual escasez de oferta disponible”, subraya Alberto Larrazábal, senior director nacional de Industrial y Logística de CBRE.
En cuanto al resto de zonas logísticas, destacaron en 2020 Valencia y Zaragoza, que finalizaron el ejercicio con 320.000 m² y 110.000 m² respectivamente. Para 2021, se prevé en estas ciudades un aumento de producto de calidad con la entrega de nuevos proyectos, y en Sevilla, donde se han realizado muchas transacciones de suelo en 2020, destaca el nuevo proyecto de grandes plataformas logísticas a desarrollar por Aquila Capital, en Alcalá de Guadaira. Málaga y Bilbao, sin embargo, aun siendo muy demandadas, continúan en la misma línea de actividad moderada debido a la escasez de producto nuevo de calidad, según CBRE.
La inversión alcanza los 1.428 millones de euros y podría superar los 2.000 millones este año
En términos de inversión, el sector logístico ha alcanzado un volumen de 1.428 millones de euros. Esta cifra supone un descenso frente a los 1.710 millones de euros registrados en 2019, la cuarta mejor cifra para el segmento desde el año 2003. Por procedencia del capital, el 82% fue de Estados Unidos y Alemania.
Alberto Larrazábal comenta que “el sector logístico está muy bien posicionado para atraer capital institucional y es probable que este año haya un interés por parte de inversores provenientes de otros sectores, especialmente del retail, además de un aumento significativo en las operaciones de sale & leaseback. En un mercado con una penetración cada vez mayor del e-commerce. Se espera un 2021 extraordinario para la inversión industrial y logística. La elevada presión compradora y la salida al mercado de importantes portfolios dará lugar a un volumen de inversión superior a los 2.000 millones de euros a nivel nacional”.
Según CBRE, en 2021 continuará el auge de la logística de proximidad, que se ha traducido en un elevado interés por parte de los inversores hacia activos last mile en ciudades de más de 100.000 habitantes. Como resultado, las prime yields se encuentran en mínimos históricos (4,75%) tanto en la Zona Centro como en Cataluña, con tendencia a una nueva compresión alcanzando el 4,25% a cierre de 2021.