Knight Frank espera que la reactivación se produzca durante el último trimestre y los primeros meses de 2021
El segundo trimestre del año, a falta de tener los datos finales, habría cerrado con una absorción en el mercado de oficinas de unos 70.000 m2 en Madrid, que es la mitad del mismo trimestre de 2019. Esta es la cifra que recoge Knight Frank al analizar este segmento inmobiliario durante este periodo, en el que la pandemia de Covid-19 provocó una situación sin precedentes en todos los sectores económicos.
Si se comparan los datos de absorción con los registrados durante la anterior crisis, se observa que en los primeros años las cifras eran similares al volumen contratado durante este trimestre, y que en el segundo trimestre de 2013, justo antes del inicio de la recuperación, la absorción en aquel momento fue un 20% inferior a la actual. Con todo, las perspectivas de futuro que plantea la consultora inmobiliaria para este mercado son positivas, ya que esperan que la reactivación se produzca durante el último trimestre del año y los primeros meses de 2021.
Nuevo enfoque en los lugares de trabajo
Esta reactivación vendrá marcada por una nueva forma de entender los lugares de trabajo. La exigencia de los usuarios para los espacios de oficinas ha experimentado un gran cambio en los últimos meses, y en el momento actual, no todos los espacios valen. Como explica Raúl Vicente, director de Agencia Oficinas de Knight Frank, “Estamos viendo cómo se consolidan algunas tendencias que creemos que marcarán el sector a medio plazo, como un uso más inteligente del parque inmobiliario por parte de los usuarios, que buscarán más flexibilidad y mayor productividad. Además, y especialmente en Madrid y Barcelona, estamos constatando un aumento del interés en edificios de grado A y una contención de costes fijos, lo que apunta un gran momento para complejos de oficinas y parques empresariales en la periferia, siempre que tengan buenas comunicaciones y servicios, como puede ser la zona de Julián Camarillo o Manoteras en Madrid, o @22 en Barcelona”.
Durante este trimestre, la renta media prime se ha mantenido estable en los 32,5€/ m2/ mes, después de haber registrado un ligero aumento en los primeros tres meses del año, y se espera ver un moderado repunte en los siguientes meses. La renta máxima alcanzada en este periodo ha sido de 41,5 €/ m2/ mes, correspondiente a un alquiler firmado en la calle Serrano 47.
La inversión cae, pero está a la expectativa
En lo que se refiere al mercado de inversión, el primer semestre del año se ha cerrado en España con 1.300 millones de euros firmados, de los que más de 700 millones se corresponden a Madrid y 380 millones a Barcelona. Con un segundo trimestre condicionado por el Covid-19, esta cifra supone un 30% menos que el volumen registrado en el mismo periodo del año anterior, un ejercicio que, por otro lado, supuso un año histórico por las cifras alcanzadas en el mercado de oficinas.
Entre las actuaciones más destacadas en estos tres meses anómalos (que han transcurrido casi en su totalidad en estado de alarma) ha destacado la compra por parte de DWS de un complejo de oficinas llave en mano de unos 23.000 m2 en la antigua fábrica de Frigo, en el Distrito 22@ de Barcelona. Por su parte, Idom ha vendido sus sedes en Madrid y Bilbao por un total de 90 millones de euros. Más recientemente encontramos la compra por parte de Patrizia de un edificio de oficinas –con unos 15.000 metros cuadrados disponibles- en la calle Fray Luis de León.
De cara a los próximos meses, es de esperar que el escenario de contención permanezca, aunque, tal y como indican desde la consultora, se prevé que antes de finales de año se cierren operaciones on market que hagan mejorar la perspectiva.
A nivel de rentabilidades prime, existe bastante liquidez en el mercado y una inercia que provoca una estabilidad de las yields, que se mantienen en el 3,5% en Madrid y el 3,75% en Barcelona. Pedro Luengo, Offices Capital Markets manager en Knight Frank, apunta que “en la situación actual sigue habiendo inversores core con mucho apetito y un coste de capital muy competitivo. No hay que olvidar que el mercado de las oficinas sigue ofreciendo rentabilidades que son muy difíciles de obtener en inversiones no-inmobiliarias”.