La colaboración público-privada, a través de los planes de vivienda, se posiciona como una oportunidad única para reactivar la actividad promotora
Más de un millón de viviendas son necesarias para satisfacer la demanda de la población española con dificultades para acceder a un hogar, según los datos obtenidos por Atlas RE Analytics y Gesvalt en su último estudio sobre vivienda asequible en España.
Las consultoras han estimado esta cifra en base al número de unidades familiares que, en la actualidad, destinan más de un 40% de sus ingresos al pago de un alquiler. Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria en España y, especialmente, desde el inicio de la recuperación a partir de 2015, una de las preocupaciones sociales más presentes en el país ha sido el acceso a la vivienda.
El encarecimiento del precio de la vivienda en España en los últimos años es uno de los factores que ha llevado a las autoridades a mirar con atención la problemática del acceso a un hogar. El valor de los inmuebles no solo ha aumentado significativamente, sino que lo ha hecho a mayor ritmo que los salarios de los españoles. En concreto, el precio de compraventa ha aumentado un 12% desde 2014, mientras que el salario medio tan solo ha aumentado un 5%.
"Respecto a las hipotecas, en 2009 se firmaron 1.79 por cada compraventa, mientras que, en 2020, la cifra fue de 0.72 por operación. A su vez, en el último trimestre del año pasado, menos de un 10% de las hipotecas superó el 80% del valor de tasación hipotecado, con una media de un 65%", detalla Sandra Daza, directora general de Gesvalt.
A estos fenómenos hay que sumar que, tras un año de pandemia, los efectos económicos derivados de los ceses de actividad apuntan a una lenta recuperación de la economía española. La elevada tasa de desempleo, especialmente entre la población joven en proceso de acceder a su primera vivienda, es uno de los factores que más influirá el mercado inmobiliario en los próximos años. En este sentido, se puede esperar que los planes y estrategias de vivienda asequible dirigidos por la Administración sean cada vez más ambiciosos.
El papel de la Administración pública
De acuerdo con el estudio, desde 2014 la mayoría de las promociones han corrido a cargo del sector privado. Por su parte, el sector público ha gestionado el 19% del total de viviendas. A pesar de ello, se puede apreciar una caída del interés privado en la promoción de vivienda protegida, que se justifica por unos costes operativos cada vez mayores y por unos precios máximos que, en ocasiones, guardan poca relación con los precios del mercado en cada zona.
Como contrapunto, la opción del alquiler ha registrado un notable aumento, especialmente, entre la población joven. El segmento entre 30 y 44 años ha pasado de un 20% en 2004 a un 31% en 2019. Este grupo es precisamente el que suele buscar acceso a su primera vivienda, por lo que resulta lógico que las políticas de acceso asequible se basen en el arrendamiento.
Además, las iniciativas desarrolladas por la administración en materia de alquiler han coincidido en el tiempo con el auge del interés por el Build to Rent, otra tendencia que ha llevado a los promotores a plantearse nuevos modelos de negocio ligados a la promoción de vivienda en alquiler y la operación de los activos a largo plazo.
“El interés del sector privado juega un papel crucial durante todo este proceso, al desarrollar la mayor parte de promoción de vivienda. Voces importantes del sector inmobiliario han visto la colaboración público-privada como una oportunidad única de reactivar la actividad promotora tras el parón provocado por la pandemia, lo que serviría a su vez para aliviar los problemas habitacionales crecientes en la sociedad española”, señala Alejandro Bermúdez, CEO de Atlas RE Analytics.
Planes específicos de vivienda asequible
Pese a que existe una legislación nacional al respecto en la que se describen las modalidades de VPO básicas, cada comunidad tiene competencias legislativas diferentes en materia de vivienda, por lo que los planes de vivienda protegida, las modalidades disponibles e incluso los requisitos de acceso exigidos varían significativamente entre regiones.
“Para evaluar los planes es necesario saber dónde se precisa un mayor volumen de vivienda asequible. Mediante un análisis de rentas por hogar a nivel de código postal, es posible calcular que, en un escenario intermedio, hacen falta 1.003.064 viviendas de alquiler asequible en España. Las provincias más necesitadas son Madrid (214.740), Málaga (136.700) y Barcelona (128.733), aunque Sevilla (71.319), Valencia (60.146) y Cádiz (59.694) siguen de cerca”, explica Bermúdez.
Mediante esta estimación, se puede prever que los planes que más impacto generalizado van a tener en el sector son el Plan nacional del MITMA y el Plan Vive de la Comunidad Autónoma de Madrid, aunque ninguno de ellos se acerca a cubrir las necesidades totales de vivienda asequible, según el estudio de Gesvalt y Atlas RE Analytics.