El sector logístico puede cerrar 2021 con una revalorización del 18% en Madrid y de más del 13% en Barcelona, según CBRE
Los sectores industrial y logístico, residencial en rentabilidad y residencias de estudiantes y de la tercera edad son los segmentos que mejor están resistiendo el impacto de la pandemia en el valor de los activos inmobiliarios, que se ha incrementado a lo largo del año. En el extremo opuesto, se encuentran los segmentos retail, hoteles y oficinas, cuyos activos se han depreciado con motivo de la pandemia, si bien la situación ha mejorado en el tercer y cuarto trimestre del año, según el informe Un Nuevo Horizonte Inmobiliario de CBRE.
Como novedad, el informe analiza los sectores de Data Centres y Agribussines.
Los activos del sector logístico podrían cerrar el cuarto trimestre de 2021 con una revalorización anual de alrededor del 18% en el caso de Madrid, y de más del 13% en Barcelona. Con respecto al cierre de 2019, el incremento del valor de los activos asciende a más del 23% en Madrid y casi al 19% en Barcelona. En ubicaciones secundarias como Valencia y Zaragoza, el valor de los activos se ha incrementado en comparación con el cuarto trimestre de 2019 un 5% y más de un 8% respectivamente.
“El mercado logístico continúa siendo el principal protagonista del mercado inmobiliario español. Las tendencias acentuadas a lo largo de la pandemia se han mantenido y no esperamos ningún giro en la corriente del sector. Continúa el desarrollo de nuevos proyectos que deben aportar estabilidad a los niveles de disponibilidad. No esperamos incremento de las rentas del producto prime. Desde CBRE entendemos que la gran liquidez existente en mercado continuará comprimiendo las rentabilidades hasta niveles nunca registrados con anterioridad en nuestro mercado logístico”, argumenta Fernando Fuente MRICS, senior director valuation & advisory services CBRE España.
El segmento Multifamily
El mercado del producto residencial en alquiler se ha consolidado como uno de los principales motores del sector inmobiliario español en el año 2021. Factores como el incremento del número de personas que optan por el alquiler residencial en detrimento de la opción de comprar una vivienda; la dificultad de acceder a la compra de una vivienda por parte del usuario final; el incremento en la demanda inversora por este producto; y la profesionalización generalizada del sector han sido los detonantes de esta consolidación. Según CBRE, el residencial en rentabilidad podría cerrar el cuarto trimestre del año con una revalorización anual de casi el 6%, recuperándose así del ajuste sufrido durante el 2020.
“El producto residencial se mantendrá como uno de los activos de mayor peso en las carteras de los inversores. Desde el punto de vista de los ingresos, esperamos que las rentas no sufran ajustes importantes y que la situación presente una tendencia “estable”, aunque el IPC del 2021 tendrá un impacto positivo en la actualización de las rentas contractuales”, sostiene Fuente.
En cuanto al suelo, después del ajuste anual de menos del 10% en las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona al cierre de 2020, las previsiones para el cuarto trimestre de 2021 apuntan a una mejora en la valoración de los activos en ambas ubicaciones hasta niveles del cuarto trimestre de 2019.
“El mercado de suelo presenta a fin de este ejercicio una tendencia estable en lo que a las principales capitales de provincia se refiere y una activación en zonas de segunda residencia, costa e islas. En base a las últimas referencias, el valor del suelo no ha caído si tomamos como base el momento pre-covid, debido fundamentalmente a la escasez de suelo y una demanda activa que ha propiciado que los precios del producto finalista se mantengan o crezcan ligeramente”, explica Fuente.
En las zonas del Arco Cantábrico, Levante y Costa del Sol, los activos se han depreciado a cierre del cuarto trimestre de 2021, en comparación con el mismo periodo de 2019, un 6,65%, un 7,32% y un 9,58% respectivamente.
La diferencia entre activos retail prime y secundarios
Según las previsiones de CBRE, el ajuste anual del valor de los centros comerciales situados en áreas secundarias podría superar el menos 5,5% al cierre del cuarto trimestre de 2021, mientras que el ajuste en el valor de los centros ubicados en zonas prime sería mucho menor (menos 0,53%).
“La pandemia ha potenciado la diferencia entre los centros comerciales prime y secundarios, otorgando a los primeros un papel dominante para los próximos años, donde veremos aumentadas sus áreas de influencia; y a los segundos un papel subsidiario, con una previsible posible caída en su operativa y resultados”, añade el experto de CBRE.
En el caso del High Street, las previsiones de CBRE para el cierre del cuarto trimestre del año apuntan a una caída anual del 0,35% del valor de los activos ubicados en las calles comerciales de Barcelona. En Madrid, el valor de los activos se ha mantenido.
“Como sucede con los centros comerciales, la pandemia ha acrecentado la distancia entre los activos prime y secundarios. Comenzamos a vislumbrar un escenario donde tanto los nuevos contratos de arrendamiento como algunas novaciones, contienen cláusulas que definen rentas variables (sobre una base de ventas), así como otras que cubren circunstancias excepcionales en época de pandemia. La recuperación del turismo será el factor decisivo para la vuelta a la normalidad de nuestros principales ejes comerciales”, expone Fuente.
El mercado hotelero vacacional percibe una mejora en comparación con el cierre del cuarto trimestre de 2020 de en torno al 8%, quedando el ajuste de valores en un 7% en el caso de los hoteles urbanos. Para el producto urbano, el ajuste a cierre del cuarto trimestre es de casi el menos 5%, en relación con el cierre del cuarto trimestre de 2019. Recuperan así parte de una caída que alcanzó casi el 12% en ambos casos durante el año 2020.
“Continúa la tendencia de recuperación de los valores del producto hotelero de tipo prime, como ya reflejamos en nuestro informe de primer semestre de 2021. Esperamos que el producto prime, sobre todo aquellos hoteles vacíos o sujetos a fuertes contratos de arrendamiento, puedan recuperar su valoración pre-Covid para mediados o finales de 2022. Respecto al resto de productos somos más cautos y apuntamos a una recuperación algo más lenta hacia los valores pre-pandemia”, añade Fuente.
El ajuste en los valores de las oficinas prime de Madrid y Barcelona se situará en torno al menos 1,44% en comparación con el cuarto trimestre de 2019, mientras que las situadas en zonas periféricas registrarán una reducción cercana al 11%.
“Asistimos a un momento de reactivación del mercado de alquiler de oficinas, por lo que entendemos que las rentas comenzarán a reflejar esta mayor actividad. Entendemos que este ajuste será gradual y dependerá de la calidad del inmueble, su ubicación y de la exclusividad de este”, concluye Fuente.
Residencias de estudiantes y de la tercera edad
El informe elaborado por los expertos del área de Valuation & Advisory Services de CBRE incluye también el análisis de los activos alternativos como residencias de estudiantes y de la tercera edad, que vieron en 2020 un impacto en sus valoraciones a raíz de la pandemia (menos 7,14% y casi menos 6%, respectivamente). No obstante, las previsiones para el segundo semestre de 2021 apuntan a una mejora del 10% en el caso de las residencias de estudiantes y del 10,41% en las residencias de la tercera edad.
“El mercado de centros de datos en Europa sigue atrayendo el interés de la comunidad inversora debido, en gran parte, a la creciente demanda de los operadores de la nube a hiperescala. El sector de centros de datos ha demostrado su resistencia durante la pandemia y es uno de los activos inmobiliarios que ha salido reforzado tras la misma”, expone Fuente.
En cuanto al sector agrícola, CBRE destaca que la demanda en el campo del Agribusiness, unido al carácter limitado de la tierra, da lugar a que el valor de este tipo de propriedades presente una tendencia alcista.
Herramientas para afrontar la incertidumbre
“Continuaremos observando cómo evoluciona el mercado y el sentimiento inversor en un contexto marcado por nuevos factores, como la sostenibilidad y los nuevos retos y metas para el ESG inmobiliario, que están siendo clave en el diseño de las estrategias corporativas e inmobiliarias en términos de redensificación de espacios. Junto a la experiencia de los ocupantes y su bienestar son pilares fundamentales en el diseño y configuración de los nuevos espacios de trabajo. El reto para los próximos años en este campo reside en medir, cuantificar y reportar el impacto real de la sostenibilidad en la resiliencia de los activos inmobiliaria”, señala Javier Kindelan, vicepresidente de CBRE España.
Respecto a 2022, Kindelan señala que “el apetito inversor que dibuja y apoya la confianza en una recuperación de los fundamentales de mercado es sólido y nos permite augurar un futuro con buenas perspectivas y mucha actividad”.