Sociedad de Tasación sitúa el importe medio en los 1.681 €/m2 en junio de 2020, manteniendo la moderación del ritmo de crecimiento de los precios
El precio medio del conjunto de vivienda nueva y usada en España se ha situado en 1.681 €/m2 a finales de junio de 2020, con un incremento del 2,7% sobre el mismo mes de 2019. Por su parte, la variación de precios del primer semestre de 2020 se ha situado en un 1,1%. De esta forma, el ritmo de crecimiento se ha moderado por tercer ejercicio consecutivo. Así lo recoge la última edición del Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario elaborado por Sociedad de Tasación.
La vivienda nueva está aguantando mejor los precios que la de segunda mano, según ha apuntado en la presentación del informe el CEO de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno.
El comportamiento de los precios no ha sido homogéneo en todo el ámbito territorial, tal y como se viene observando desde el inicio de la recuperación en 2015. Así, atendiendo a los valores medios por provincia, la oscilación varía entre una subida anual del 4,3% en Madrid, del 3,7% de Málaga o del 3,3% de Tenerife; hasta un incremento del 0,9% en Cáceres o una disminución del -1,1% en Zamora.
Respecto al precio, el importe medio más elevado por provincias al cierre de junio de 2020 se registró en Barcelona (2.743 €/m2), seguida de Madrid (2.630 €/m2). A su vez, las cifras más bajas se situaron en Lugo (877 €/m2) y Badajoz (896 €/m2).
El análisis por capitales revela que la evolución del precio es similar al de las provincias. El ranking se mantiene con Barcelona como la capital de provincia con el precio más elevado con 4.698 €/m2, seguida por Madrid con 3.944 €/m2.
El informe detalla que todas las comunidades autónomas registraron un aumento en los precios de la vivienda durante el último año. Así, las mayores subidas se produjeron en la Comunidad de Madrid con un 4,3%, en Canarias con un 2,9% y en Baleares con un 2,7%. Por el contrario, en la Ciudad Autónoma de Ceuta se produjo un leve incremento del 1,4%, en Galicia del 1,5% y en Asturias del 1,6%.
Respecto a la evolución semestral, las autonomías que encabezaron dicho crecimiento fueron la Comunidad de Madrid ,con un 1,5% y Andalucía, Canarias y Navarra, con un 1,1%, respectivamente. Por su parte, la variación de precios se contuvo especialmente en Ceuta (0,6%), Asturias (0,6%), Galicia (0,8%) y Castilla y León (0,8%).
“Pese a la disparidad de comportamientos en los precios, en todos los casos se aprecia que hay una tendencia a la moderación con respecto a periodos anteriores, lo que es muy probable que esté anticipando un cambio de ciclo a corto o medio plazo a partir de la propia dinámica intrínseca del mercado”, afirma Fernández-Aceytuno. En este sentido, el CEO de Sociedad de Tasación también explica que este efecto se está trasladando a la dinámica del suelo y de la promoción que, en términos generales está bajando el nivel de nuevos desarrollos y la puesta de vivienda en el mercado, con una oferta muy inelástica.
El Índice de Confianza Inmobiliario suaviza su descenso
El Índice de Confianza Inmobiliario de Sociedad de Tasación ha suavizado su descenso durante el tercer trimestre de 2020, con un retroceso de -2,2 puntos en tres meses hasta situarse en 40,8 puntos sobre 100. Este indicador continúa con la caída iniciada en junio de 2018 —ese mes se alcanzó el máximo de la serie histórica, con 58,5 puntos— y se mantiene por debajo de la barrera de los 50 puntos (límite indicativo de una situación de equilibrio).
Este índice se construye a partir de la opinión de más de 700 profesionales sobre aspectos económico-inmobiliarios de las zonas donde desarrollan su actividad profesional. La encuesta de base se ha realizado entre los días 1 y 15 de septiembre de 2020, y es significativo que el índice baja en todas las comunidades autónomas, con excepción de Asturias —se mantiene estable en 44,8 puntos— y de Cantabria —mejora 1,2 puntos hasta los 45,6—.
En el resto de las regiones, la caída ha sido generalizada con respecto al segundo trimestre del año y sólo Cantabria supera la barrera de los 45 puntos. Por detrás quedan Galicia (44,9), Asturias (44,8) y Comunidad Valenciana (43). En contraposición, los índices más bajos están en La Rioja (35,8), Baleares (37,1) y Canarias (37,3).
El número de años para adquirir una vivienda se estabiliza en 7,4
El Índice de Esfuerzo Inmobiliario de ST, que mide el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesita destinar para la compra de una vivienda de tipo medio, se ha situado en 7,4 años al cierre del tercer trimestre de 2020, apenas una décima más que hace doce meses.
Baleares se mantiene como la región donde más años se necesitan para acceder a una vivienda, con 16, cuatro décimas más que hace un año. En el lado opuesto se mantiene un trimestre más La Rioja, donde el acceso a la vivienda requiere de 4,6 años de sueldo íntegro, dos décimas menos que hace un año.
Mejora ligeramente la capacidad de endeudamiento para comprar una vivienda
El Índice de Accesibilidad de ST analiza la posibilidad de adquisición de una vivienda de características estándar a partir de la capacidad de endeudamiento de un ciudadano con renta media. Al cierre del tercer trimestre de 2020, este indicador se situó en 109, con una mejora de tres puntos con respecto al dato de hace un año.
De este modo, la media nacional se sitúa por encima del nivel salarial mínimo para la adquisición de una vivienda de tipo medio, mejorando además el registro del trimestre anterior. No obstante, al igual que en trimestres anteriores, este indicador continúa registrando niveles insuficientes para la adquisición de una vivienda en tres Comunidades Autónomas: Baleares (51), Madrid (92) y Cataluña (95).
La rentabilidad media del alquiler en España se ha situado en un 8,0%
El Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario de ST incorpora el análisis de rentabilidad del alquiler por provincias, realizado por urbanData Analytics (uDA), empresa especializada en Big Data inmobiliario, quien estudia el mercado residencial para predecir tendencias y conocer el comportamiento de las provincias frente a la inversión.
Según datos de avance del tercer trimestre de 2020 de uDA, la rentabilidad bruta media del alquiler en España se situó en un 8,0%, lo que supone un aumento del 4,9% frente al dato registrado durante el mismo periodo de tiempo del año anterior.
Entre las provincias que más han aumentado la rentabilidad bruta en alquiler respecto al mismo periodo del año pasado, destacan Segovia y Cantabria. Madrid y Barcelona también han incrementado su rentabilidad un 5,2%, mientras que Granada ha subido casi cuatro puntos hasta alcanzar un rendimiento del 7,3%. Sin embargo, Álava y las Islas Baleares han reducido su rentabilidad.
Por tipologías, se observa un buen comportamiento en Valencia, donde las viviendas de aproximadamente 120 m2 han acumulado una rentabilidad del alquiler del 7,4%, superior a la registrada hace un año, con un bajo riesgo de inversión.
No obstante, el CEO de Sociedad de Tasación estima que “la rentabilidad de la vivienda en alquiler va a bajar” por las consecuencias del COVID , entre otras, el retraimiento del alquiler turístico y el de estudiantes. Todo ello influirá en las expectativas de los inversores en este mercado y en las rentabilidades, señala Fernández-Aceytuno.