El número de visados de obra nueva se ha incrementado casi un 19% respecto a la media del año anterior, y se espera que 2021 cierre con 101.000 visados de viviendas
La demanda de vivienda en el año 2021 ha comenzado con mucha fuerza. El primer semestre de 2021 ha sido el mejor de toda la serie histórica desde el año 2008. El número transacciones de vivienda fue de casi un 64% superior al año 2020 y más de un 10% superior al primer semestre de 2019, según el informe anual El Sector Residencial en España 2021 de Colliers.
El comportamiento ha sido muy bueno tanto en el número de operaciones de vivienda nueva (casi un 45% más que en 2020 y más de 23% que en 2019), como en el de vivienda usada (más de un 66% que en 2020 y casi un 10% más que en 2019). Para el segundo semestre se espera una continuidad de los actuales niveles de demanda que podrían hacer cerrar el año 2021 con 640.000 operaciones de viviendas, de las cuales 75.000 unidades procederían del mercado de obra nueva y 565.0000 unidades del mercado de segunda mano.
Madrid continúa liderando la demanda en el mercado de obra nueva con una cuota del 21%, le sigue en segunda posición Málaga (casi un 9%) que en 2021 ha desbancado el puesto a Barcelona (más de un 8%) que ahora ocupa la tercera posición. En cuarta y quinta posición se sitúa Alicante (más del 7%) y Valencia (6%). En el mercado de segunda mano, la provincia de Madrid capta el mayor número de operaciones (casi un 13%), seguido de Barcelona (casi un 11%), Alicante (más del 6%), Valencia (más del 6%) y Málaga (casi un 5%).
En cuanto la demanda extranjera, durante el primer semestre del año 2021, se ha observado una importante reactivación que ha permitido que el número de viviendas compradas por extranjeros casi alcancen los niveles pre-covid, recogen desde Colliers. Alicante sigue siendo la provincia más elegida por los extranjeros. Más del 17% de las compras de viviendas realizadas por extranjeros se registró en esta ciudad. Málaga, con una cuota de más del 11%, fue la segunda provincia preferida por los compradores foráneos, le siguen Barcelona (casi el 9%), Madrid (casi el 7%), Canarias (más del 7%), Valencia (más del 6%) y Baleares (alrededor del 6%).
Producción de vivienda
El número de visados de obra nueva se ha incrementado casi un 19% respecto a la media del año anterior, y se espera que el año 2021 cierre con 101.000 visados de viviendas. Esta cifra representa el 12% de la actividad del año 2006 cuando se llegaron a visar más de 800.000 viviendas en plena burbuja inmobiliaria.
La absorción de vivienda
En el primer semestre del año 2021 la tasa de absorción se ha situado en el 80%, manteniéndose superior a los niveles alcanzados en los últimos dos años. De los grandes mercados, las provincias de Madrid (90%), Valencia (105%) y Málaga (casi el 89%) presentaron ratios de absorción muy buenos. En cambio, las tasas de absorción de los mercados de obra nueva en Barcelona (69%) y Sevilla (73%) tuvieron un peor comportamiento.
Desde 2019 se ha producido, en todo el territorio nacional, una diferencia teórica de 40.000 unidades entre las viviendas entregadas sobre las vendidas.
“Esperamos que este stock sea absorbido sin problemas durante el año 2022 y parte del 2023 dado el fuerte crecimiento de la demanda”, comenta Antonio de la Fuente, managing director de corporate finance en Colliers.
Evolución de los precios
En 2021 los precios de venta han vuelto a crecer, sobre todo durante el segundo trimestre del año. La demanda que se produjo en el segundo semestre de 2020 ha continuado con más de intensidad en el primer semestre de 2021.
“De acuerdo con los modelos predictivos de Colliers estimamos un incremento adicional de los precios del 1% al 2% para el cierre del año 2021, tanto en obra nueva como vivienda usada. Para el año 2022 observamos cierta estabilidad de precios en términos generales, aunque se podrían producir incrementos de entre el 5% y el 10%, más en vivienda nueva que usada, en algunas de las zonas donde la demanda está creciendo con fuerza. Concretamente observamos seis mercados donde podrá producirse este fenómeno, Madrid y Barcelona, Islas Baleares, Valencia, Alicante y Málaga”, indica de la Fuente.
En los últimos años el comportamiento del precio de venta en el municipio de Madrid ha sido muy diferente al de Barcelona. A partir del año 2018, las tendencias de precios divergen y, mientras que en Madrid los precios continúan gradualmente su escalada, en Barcelona van acumulando retrocesos año tras año. Así, a fecha de junio de 2021, contrasta la caída de más del 4% del precio de venta en la ciudad condal frente al crecimiento de precios de Madrid. Uno de los factores que ha provocado esta caída de precios, son las regulaciones del Ayuntamiento de Barcelona en materia de vivienda que, unido a la incertidumbre económica de las familias por la crisis sanitaria y los altos precios alcanzados en 2018, han provocado que muchos propietarios hayan decidido sacar su piso del mercado de alquiler y ponerlo en venta, con el consiguiente incremento de la oferta de vivienda en la ciudad condal.
“El crecimiento demográfico de los últimos cuatro años (+900.000 habitantes) continuará presionando al alza la demanda de vivienda especialmente en mercados como Madrid y Barcelona, pero también en Málaga, Baleares, Valencia, Alicante y Murcia empujados además por la demanda extranjera”, explica Jorge Laguna, business intelligence director en Colliers.