El coliving se abre paso entre las soluciones habitacionales de última generación

coliving.jpg El coliving es, ante todo, una solución residencial con un enfoque en la comunidad

Un grupo de expertos, reunidos por CBRE y Gómez Acebo & Pombo analizan las oportunidades para el desarrollo de este tipo de activos y sus particularidades

El año 2020 fue el año en el que cambió el mundo y el año 2021 será el año del reinicio, pero un reinicio verde. La ciudad del confinamiento es más respetuosa con el entorno y con las personas y, en consecuencia, ha gustado más a los ciudadanos.

En este momento se superponen las dos olas de transformación que a lo largo de la historia han sido activadores del cambio en la ciudad: la innovación tecnológica y una gran crisis sanitaria. Por tanto, las ciudades van a cambiar y este cambio se puede resumir, en una palabra: “phygital”, una intersección entre la realidad física y la digital.

Con este marco de referencia, arrancó el Primer Seminario Nacional sobre Coliving, impartido por CBRE y GA_P (Gómez Acebo & Pombo), con la intervención de grandes operadores y expertos. Han participado en este encuentro virtual Federico López, Business Manager Spain de DoveVivo); José de Pedro, CEO de Commuty; Ignacio Alcalde, CEO de City Focus; Javier Caro, responsable de Coliving en CBRE; Remedios García, de GA_P Fiscal y Marta González-Llera, Enrique Isla y Jaime Díaz de Bustamante , expertos de GA_P Legal.

Los intervinientes coincidieron en que la sociedad demanda una ciudad sostenible, digital y centrada en las personas, no en torno al automóvil como en el siglo 20. Empezamos a hablar del urbanismo 4D (incorporar la dimensión temporal en el urbanismo como sucede en la “ciudad de los 15 minutos” de París o el urbanismo del “Mientras tanto” en la isla de Zorrotzaurre), de nuevos modos de uso de la ciudad, de viviendas híbridas con espacios flexibles (vivienda-trabajo), de nuevos materiales biobasados y saludables y de mobiliario robotizado.

En el encuentro se puso de manifiesto que coliving no es algo nuevo, pero es el momento para un nuevo impulso, al igual que ha sucedido con la digitalización. También, que el coliving es, ante todo, una solución residencial con un enfoque en la comunidad, una respuesta al creciente problema de la soledad en la sociedad actual que afecta tanto a jóvenes como a mayores, y ello tanto desde un punto de vista de inversión, como de financiación como de usuario final.

Se apuntó que financieramente, el coliving –bien diseñado– se comporta como un activo residencial en alquiler. Su demanda es elevada y constante, derivando en unas tasas de ocupación elevadas. En consecuencia, la valorización de estos activos se encuentra en NOI yields de residencial, con la ventaja de que el NOI se ve aumentado por una optimización y densificación de los espacios.

Las grandes tipologías de coliving

Partiendo de que el Coliving es un producto que gira en torno a la idea de comunidad y es consecuencia de los nuevos ritmos de vida, en el que se pueden encontrar tres grandes bloques definidos: Descentralizado, pisos compartidos con un escaso impacto de la comunidad; Macrocluster, modelo más similar a una distribución hotelera/residencias de estudiantes y Microcluster, que es una adaptación del modelo residencial con un componente de densificación mayor y un ratio 1/1 de baño/habitación.

Por otra parte, los participantes en el webinar también señalaron que el mercado se encuentra en una fase de desarrollo y es tangencial a otros sectores relacionados como el build to rent, residencias de estudiantes y de mayores

La diferencia fundamental con el build to rent es que mientras éste mira a corto plazo para satisfacer necesidades heredadas de una inercia en el consumo de vivienda, el coliving tiene el foco en el medio/largo plazo, satisfaciendo necesidades que actualmente son latentes, como la flexibilidad, sentimiento de pertenencia a una comunidad y la el acceso a la vivienda de alquiler.

Aspectos comerciales y de negocio

Los expertos participantes en el encuentro señalaron que la estructura de costes va a depender de la relación entre la propiedad, el operador y el usuario final. Empezando por este último, el usuario final paga un alquiler todo incluido (suministros, servicios básicos, acceso a las zonas comunes, amueblamiento, mantenimiento…). Es decir, el alquiler mensual que paga el usuario es similar al alquiler que pagaría en un modelo tradicional, sumando todos los gastos adheridos (electricidad, agua, internet) y con el valor añadido de disponer de un modelo simple y seguro. De cara al propietario u operador, esto supone unos costes “adicionales”, pero también una capacidad de mejora del NOI del edificio, puesto que permiten plantear estrategias de reducción de costes manteniendo los mismos ingresos.

Destacan que el coliving ha generado un cambio en el diseño de la operación, poniendo al usuario en el centro, lo que lleva a plantear servicios adicionales o el propio diseño de espacios en función del usuario que vaya a residir en el edificio. Esto puede derivar en unos costes adicionales pero que deben ser entendidos como parte de la prestación de servicios que el usuario demanda.

Este cambio en el modelo genera que tanto propietario como operador tengan un especial –y común– interés en implementar estrategias de ahorro energético. Existe un mayor interés en invertir en edificios más eficientes y en su digitalización.

Aspectos Técnicos

El coliving puede ser implantado sobre uso residencial u hospedaje.

De cara a un uso residencial, el modelo deberá ajustarse al planeamiento municipal y demás normativa vigente, por lo que se dede cumplir con los criterios de vivienda exterior entre otros. Dada la arquitectura de Madrid, y en general de España, el modelo que más se está desarrollando es el modelo clúster.

Este modelo clúster es aquel en el que dentro de un mismo edificio se dispone de viviendas compartidas entre cuatro a seis personas. Cada vivienda dispone de su espacio común para la micro-comunidad de ese piso. Adicionalmente, en el edificio se dispone de zonas comunes para los diferentes niveles de la comunidad: vivienda, planta y edificio.

Por otra parte, el modelo de estudios individuales es el modelo que más cuesta desarrollar en España debido a la superficie mínima útil de cada ciudad. Desde 25 m2 en Madrid hasta 45 m2 en Bilbao o 36 m2 en Barcelona. El modelo consiste en varios estudios totalmente equipados y unas zonas comunes accesibles por todos los residentes.

Por último, el modelo clúster descentralizado, a diferencia del modelo clúster, no se dispone de un edificio completo. De cara a la generación de comunidad, se suelen desarrollar zonas comunes a lo largo de la ciudad próximos a diversos clúster.