José Vázquez Seijo

Presidente ejecutivo de Euroval

El sentido de la valoración automática de inmuebles

La valoración de inmuebles mediante modelos automatizados de valoración, que se conoce con las siglas AVM, son una herramienta con que cuentan las Sociedades de Tasación para la valoración conjunta de un número considerable de inmuebles, que resulta indispensable para tratar con un coste reducido las grandes carteras de inmuebles de bancos, fondos y sociedades.

La fiabilidad de la valoración de un inmueble mediante metodología AVM depende de dos puntos: el primero sería la calidad de datos adoptados seguido de la bondad del modelo AVM utilizado y bases de datos que éste utiliza.

La fiabilidad de una valoración de un grupo de inmuebles mediante metodología AVM, además de los puntos mencionados anteriormente, depende en gran medida de la aplicabilidad que se da a su resultado. Partiendo de unos buenos datos y modelo AVM la fiabilidad del valor total obtenido es muy alta, pero el valor individual asignado a algunos inmuebles de la cartera puede sufrir desviaciones significativas, que en un modelo AVM sin sesgos se compensan entre sí al asignar valor total de la cartera.

Teniendo en cuenta lo expuesto, tenemos dos cuestiones importantes a considerar. La primera es que la calidad de los datos para este tipo de valoración es responsabilidad de quienes los proporcionan, pues la buena gobernanza exige siempre a los órganos de administración de sociedades implementar procesos y dotar de medios para asegurar la cantidad y calidad de los datos proporcionados con el fin de asegurar premisas correctas a la valoración a realizar; incluso se da en la normativa un papel activo a los departamentos de auditoría interna, para que comprueben que esto es así.

En segundo lugar, estas exigencias obligan a las sociedades de tasación a estar a la altura de lo que se solicita, proporcionando información sobre la fiabilidad de los resultados obtenidos a nivel de valoración individual de cada inmueble para posibilitar la adecuada toma de decisión sobre la aplicabilidad de la valoración, que es responsabilidad del solicitante y atendiendo a las mejores prácticas recomendadas por asociaciones e institutos internacionales.

La autoridad supervisora del Banco de España ha publicado recientemente una guía que a grandes rasgos considera tres formas de valoración de una cartera. Una, viendo cómo las características del inmueble – antigüedad, dimensión, calidades y situación entre otras – afecta al precio. Otra manera de valorar es mediante índices aplicables a viviendas que han sido vendidas más de una vez; aunque con limitaciones, el índice es una buena forma de ver la tendencia de un mercado. Y una última, disponiendo de muestras de inmuebles que presentan similitudes entre ellos y compararlas con cada inmueble que se vaya a valorar; esto supone establecer zonas homogéneas o mercados locales, que en la práctica son secciones censales cercanas y conexas, con suficiente número de viviendas comparables.

Todo el que trabaja con modelos estadísticos sabe que su metodología debe ser sólida, regular, y contrastable, de modo que haya trazabilidad del proceso de valoración y su relación con los datos aportados del inmueble. Precisamente lo que pone el dedo en la llaga de las valoraciones masivas es contar con rigor en la modelización, y con una buena base de datos de inmuebles, bien identificados y con controles de calidad. Euroval  ha sido certificada por el Departamento de Estadística e Investigación Operativa de la Facultad de Ciencias Matemáticas de la Universidad Complutense de Madrid que avala la fiabilidad y calidad de su metodología AVM.

LA IMPORTANCIA DE LA TASACIÓN PARA LA VALORACIÓN HIPOTECARIA

La tasación juega en España un papel fundamental en relación con las hipotecas, no solamente por fijar con metodología normalizada un precio del inmueble que pueda tener cierta estabilidad en el tiempo, también porque es una auténtica certificación de la realidad del inmueble, sus características, conservación y otros elementos que influyen en el valor. Además, en un trabajo reciente, economistas del Banco de España han estudiado (Boletín Económico, 1/2019, febrero), las ratios entre préstamos concedidos, valor de tasación, y valor registrado de la transacción o transmisión, para el período 2004 a 2016, con algunas conclusiones muy significativas.

Para el período de auge inmobiliario, entre 2004 y 2008, encuentran que el precio de trasmisión era el 66% del valor de tasación, lo que nos indica que el precio de transmisión que se registraba era sensiblemente inferior al de tasación; en 2010 ya era el 90%, y en 2016 ambos valores se igualan, y sólo de manera ocasional el valor de tasación es superior al de transmisión. La tasación, que sustancialmente recoge lo que ocurre en el mercado, cae en el período considerado más que el valor de transmisión, lo que es lógico puesto que también había subido más. Pero lo verdaderamente relevante es que la relación entre préstamo concedido y valor de tasación se mantiene estable durante todo este período, en torno al 70%. Podemos añadir que el peso de las hipotecas en el total de transacciones de viviendas en España que era del 61% en 2007, cae al 32% en 2013, cuando una mayoría de compraventas se hace sin hipoteca, pero se recupera a partir de esa fecha y actualmente está en el 46%.

Las conclusiones que podemos sacar sobre la valoración inmobiliaria actual serían, primero, que la metodología de valoración automática tiene un sentido para grandes carteras inmobiliarias, y si se aplican los valores individuales obtenidos, nos hemos extendido en la consideración de las circunstancias y condiciones que debe tener. En segundo lugar, hay un campo para la valoración automática en el conocimiento de la evolución del valor del subyacente o garantía de las hipotecas, así como las carteras agregadas de inmuebles de las entidades financieras; y otro para la tasación de inmuebles singulares, o que son garantía de préstamos dudosos. Un tercer aspecto es que, según los datos, las entidades financieras toman como referencia, en períodos muy diferentes, la valoración hipotecaria para conceder el préstamo, lo que tiene importancia dado que las transacciones se vuelven a hacer en mayor proporción con préstamos hipotecarios. Y por último, con independencia de la metodología que se use, hay una voluntad clara por la supervisión, las entidades financieras y las sociedades de tasación de avanzar hacia el conocimiento de un valor relativamente estable de los inmuebles, que ayude a evitar una volatilidad excesiva en el mercado. [ ]

N.º 97 – Marzo – Abril 2019