Modelo financiero versus especulativo, profesionalización, industrialización, capitalización, diversificación financiera, concentración, imagen de marca y crecimiento del alquiler, grandes hitos del desarrollo futuro

20 de abril de 2017.- El sector de la promoción inmobiliaria en España está inmerso en un proceso de transformación imparable, con una orientación cada vez mayor a moverse en parámetros de rentabilidad  de la inversión y no basado en un modelo especulativo, según se ha puesto de manifiesto en la mesa redonda “Un sector en transformación”, que se celebró  ayer en el marco del XXIV el Encuentro Sector Financiero, organizado por Deloitte,  en colaboración con ST Sociedad de Tasación y el diario ABC.

La mesa redonda contó con las intervenciones de Juan Fernández-Aceytuno,  consejero director general de ST Sociedad de Tasación; Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente y CEO de Vía Célere; David Martínez, director general de AEDAS Homes; Concha Osácar, socia fundadora de Azora; Jorge Pérez de Leza, CEO de Metrovacesa Suelo y Promoción y de Juan Velayos, CEO de Neinor Homes. Ejerció como moderador Alberto Valls, socio de Financial Advisory de Deloitte.

Juan Fernández-Aceytuno explicó en primer lugar que “no vemos ninguna burbuja en el sector inmobiliario, otra cosa muy distinta es que se detecten focos puntuales de tensión en el mercado”. En este sentido, explicó cinco indicadores  que pueden actuar de alertas tempranas de sobrevaloración del sector.  Estas son: la relación entre el número de hipotecas y el de transacciones; la relación entre el PIB y las afiliaciones a la Seguridad Social en relación al precio de la vivienda; la relación entre el crecimiento del precio del suelo y el precio de la vivienda a nivel local; el tipo de interés de financiación total de la compraventa de viviendas en relación con el precio legal del dinero y, por último, el incremento de los precios de alquiler.

Juan Antonio Gómez Pintado señaló que “el gran reto del sector es dar acceso a la vivienda a los jóvenes” y también “hacer autocrítica y abordar un modelo industrial en vez de un modelo especulativo”, como en el pasado.  Respecto a este tema, El CEO de Vía Célere y de la patronal APCE explicó que el inicio del proceso de transformación de la promoción inmobiliaria es evidente, pero que “nuestro sector no evoluciona con la suficiente rapidez e incluso demuestra resistencias al cambio”. Gómez Pintado opina que el sector seguirá muy atomizado, aunque sí existirá un núcleo pequeño de empresas más potente que podrá suponer un 5% o un 10% como mucho del total de la facturación del mercado.

David Martínez corroboró esta situación. Para el CEO de Aedas Homes, “sin ninguna duda,  el sector se va a mover por parámetros de rentabilidad y no basado en un modelo especulativo”, lo que exigirá mayor capacidad de adaptación, mayor industrialización y más calidad. “Es una buena noticia que la crisis haya limpiado el sector  y haya contribuido a mejorarlo, por el bien de la industria y sobre todo de los consumidores”.

Sobre este punto  Juan Velayos opinó que “el sector ha tenido muchas ineficiencias, pero no me cabe duda de que abordará una gran transformación y este es un momento inmejorable para iniciarla. Esta transformación  va a seguir un proceso, pero “indudablemente irá consolidándose”, aseveró.

Por su parte, Jorge Pérez de Leza, apuntó que , en su opinión, el sector de la promoción inmobiliaria en España irá hacia un modelo más parecido al anglosajón, con  un grupo de promotoras fuertes y con gran capacidad operativa y de financiación  (en torno a la decena) que lleguen a tener en torno al 15% del mercado.  También hizo hincapié en la importancia de la marca, “el mercado es más exigente y va a mirar más la marca y los valores de confianza y servicio que lleva aparejados”.

En cuanto a la demanda de vivienda Juan Antonio Gómez-Pintado estableció una banda entre 130.000 y 150.000 viviendas año (incluidas ahí la demanda residencial de extranjeros como “cifra sostenible de aquí a 2019”. David Martínez también compartió esa horquilla de demanda estructural absorbible por el mercado y, en relación con la duración del ciclo de reactivación que ahora parece iniciarse, señaló que, aunque es difícil prever su duración, “si parece que éste será un ciclo previsiblemente más largo”. Por su parte, Jorge Pérez de Leza, apuntó la clara correlación entre el  incremento de la demanda y las zonas de mayor creación de empleo. Fernández-Aceytuno, opina que “más que demanda embalsada hay demanda embalsamada” y explicó que “creo que estamos perdiendo el tiempo tratando de convencer a los jóvenes de 25 años para que compren una casa y lo sensato quizá sería abrir el foco a otros colectivos que sí quieren comprar, como por ejemplo trabajadores extranjeros cualificados y atender sus demandas específicas”.

El avance del alquiler

En la mesa redonda también se abordó la situación del sector del alquiler residencial. Concha Osácar  opina que “el alquiler en España ha tardado en llegar, pero ha venido para quedarse”. La socia de Azora explicó respecto a este proceso que “lo más importante es ver qué está cambiando en la sociedad para entender el crecimiento del alquiler, porque, al igual que ocurre con la demanda de compra, en el alquiler residencial existe un universo enrome de tipologías y zonas”. Insiste en que  “hay que incrementar sustancialmente la oferta de vivienda en alquiler porque hay una verdadera necesidad en el país. No ya sólo es fundamental hacer un parque de alquiler de calidad a un precio asequible para que los jóvenes accedan a su primera vivienda, sino que también hay demanda, por ejemplo, de viviendas de calidad para trabajadores cualificados, o extranjeros, o personas que demandan unas viviendas de un nivel más elevado en zonas céntricas de las ciudades”.

Juan Velayos opina que dentro de ese aludido proceso de transformación del sector “también veremos plataformas muy fuertes  de residencial en alquiler”