Enrique Martín Barragán

Director general de Valoraciones en JLL

El principal interés de una empresa o consumidor que busca una tasación tiende a ser el valor que el informe asigna al activo o la cartera. Al centrarse solamente en “el valor”, se pierde de vista que una tasación hipotecaria aporta mucho más al usuario, gracias a las comprobaciones y análisis que hacen los profesionales involucrados en su realización y que en muchos casos están específicamente reguladas.

Todo este trabajo es útil para ayudar de cara a la toma de decisiones de inversión, en la aprobación de una operación de financiación o en el registro del valor contable de un activo. Por ello, y si se me permite el juego de palabras, una tasación aporta mucho más valor que la mera determinación del valor económico de un activo.

El contenido de una tasación está regulado y es exhaustivo. Lleva implícito una serie de comprobaciones por parte del técnico que la realiza que son de enorme utilidad para cualquiera que tenga un interés potencial en adquirirlo o financiarlo, o incluso simplemente por ser el propietario del inmueble.

Una de esas primeras comprobaciones es la de la propia identificación física del activo, lo que obliga a localizar e inspeccionar el edificio, y comprobar que se corresponde a lo que reflejan los diferentes documentos oficiales como el Registro o el Catastro, o privados como contratos de arrendamiento o de compraventa, que se estén usando para realizar la valoración.

Estas comprobaciones, aunque para muchos usuarios puedan parecer obvias, ayudan a evitar problemas que pueden ser comunes. La discrepancia en las superficies es uno de ellos, como en los casos en los que los registros oficiales no recogen superficies homogéneas o éstas no corresponden a las de las mediciones. También es importante la identificación de las cargas o servidumbres que puedan existir sobre los inmuebles y que no siempre son evidentes.

Gracias a una buena tasación hipotecaria es posible descubrir casos en los que los inmuebles no se encuentren en el estado constructivo recogido en los registros o en otros documentos, bien por no haber avanzado tanto en su construcción como se esperaba, o porque el avance es muy superior a lo que figura. Incluso, se pueden destapar circunstancias donde no se pueden localizar los inmuebles, bien por inexistencia o por imposibilidad de identificarlos con datos del Registro de la Propiedad, o aquellos en los que la identificación muestra incoherencias en la titularidad de los inmuebles. Dicho de forma más simple, alguien está vendiendo algo que no está inscrito a su nombre, o al menos totalmente.

Por atípicas que parezcan, estas situaciones aparecen en el día a día de una sociedad de tasación que, al gestionar los encargos con rigor, las identifica y previene a sus clientes a través de los informes de valoración donde se incluyen las correspondientes advertencias o condicionantes, para que puedan servir a cualquier destinatario del informe.

La tasación no se limita a la comprobación de los registros del inmueble, sino que también requiere verificaciones como su ocupación y el uso que se le destine. Esto resulta relevante, tanto en la elaboración y el análisis de la tasación, en los casos de ocupación ilegal y los de contratos de arrendamiento en general.

De igual modo, se analiza que la situación de cada edificio esté acorde a su normativa urbanística para destacar cualquier incumplimiento o divergencia, que puede afectar de forma significativa a su valoración. También se identifican y destacan factores administrativos que afecten a la tasación o el uso de un inmueble, como puede ser la protección pública en el caso de viviendas, o su posible protección arquitectónica.

Los esfuerzos necesarios para hacer todas las comprobaciones pertinentes para la elaboración de las tasaciones no siempre son debidamente reconocidos. El trabajo para localizar y documentar las situaciones más complejas es significativo y, en ocasiones, requiere una o varias visitas al inmueble, consultas en los ayuntamientos, análisis de documentos y otras tareas que pueden agregar varios días a la realización del informe. El valor que aportan todas esas comprobaciones es, en muchos casos, muy representativo, ya que puede evitar que se cometan errores importantes en la toma de decisiones y ayudar a anticipar la resolución de problemas antes de tomar una decisión.

Por todos estos motivos, cuando un usuario necesita una tasación, parece razonable que pueda obtenerla de forma directa, y elegir la tasadora homologada que pueda darle el mejor servicio. Esta le indica qué va a recibir y qué va a tener que aportar para poder realizar el informe. Asimismo, le ayuda a resolver cualquier duda o consulta técnica respecto al contenido del estudio. No puede olvidarse tampoco que un informe de tasación realizado por una sociedad de homologada por Banco de España podrá ser usado en diversos escenarios como, por ejemplo, en cualquier entidad financiera si se quieren comparar ofertas para obtener financiación.

Como se ha visto, una tasación es más que aflorar el valor económico de un inmueble. Es dotar de seguridad la transacción, es dotar a los interesados del conocimiento sobre el inmueble necesario para la toma de decisiones. /

N.º 97 – Marzo – Abril 2019