Otros tipos de cauciones además de las obligatorias

SSR-IberiaPrudencio de Luis y Lorenzo

Director general de SSR Iberia

Como continuación a los artículos publicados sobre nuevas fórmulas aseguradoras de apoyo al sector de la promoción inmobiliaria(Observatorio Inmobiliario nº 93, pág 54 y nº 95, pág 90), explicamos brevemente aquellos tipos de seguros de caución más conocidos y habituales vinculados a este negocio.

Recordemos pues que se puede solicitar un seguro de caución en muchos casos, ya que, como hemos visto, el ámbito de aplicación de este tipo de seguros es tan amplio como el de los avales bancarios, pudiéndose exigir un seguro de caución siempre que el promotor o constructor necesite una garantía adicional para reforzar las obligaciones pactadas en cualquier contrato ya sea privado o un contrato con la Administración Pública.

Hablemos ahora brevemente de las otras aplicaciones más frecuentes del Seguro de Caución en el ámbito de la construcción y la promoción inmobiliaria:

CAUCIONES PARA LA PERMUTA DE SUELO/ ENTREGA A CAMBIO DE VIVIENDAS DEL PROYECTO INMOBILIARIO

El uso del contrato de permuta se ha extendido durante los últimos años como una forma de reducir las necesidades de financiación de las promotoras y, por tanto, de hacer efectiva la promoción, además de suponer un modo efectivo para el propietario del solar de facilitar la salida al mercado del suelo y obtener un mayor beneficio.

Las dificultades de acceso al crédito junto a los condicionantes que imponen las entidades financieras para la financiación de promociones, como es el requisito de que el promotor ya disponga del suelo, van a extender todavía más el uso de esta fórmula en el futuro.

En concreto, la permuta se ha centrado en el contrato de suelo por vuelo o por obra, donde el propietario del suelo (urbano, urbanizable o rústico) cede su propiedad a un tercero que es el que construye a cambio de una parte acordada de esa construcción futura, como pueden ser pisos, plazas de garaje, etc.

Existen, no obstante, diferentes tipologías de este contrato: cesión de suelo por obra mediante derecho de superficie, permuta de solar a cambio de pisos, cesión de solar por obra mediante derecho de vuelo, y otras variantes. Por otra parte, la propiedad se transmite en el momento que las partes firman el contrato, quedando la contraprestación relegada en el tiempo al momento de finalización de la obra.

La permuta es, por tanto, un contrato entre las partes donde se adquieren derechos y contraen obligaciones. También se acotan las condiciones contractuales que determinan las causas que se han de dar para considerar incumplimientos o cuáles son causas de fuerza mayor.

Ante un contrato de permuta el propietario del solar suele exigir una garantía. Esta puede perfectamente prestarse mediante un seguro de caución para asegurarse el cumplimiento de la contraprestación. El valor del solar y su pago en bienes es la parte que determina el resultado económico para ambas partes.

La transmisión del derecho sobre el solar es inmediata a la firma del contrato, pero la contraprestación con bienes es ejecutada al finalizar la obra. Esto provoca un desfase entre el valor del solar y el valor del retorno. Es decir, en el momento de la cesión del solar se produce una tasación, pero al ser un pago diferido en especie el valor al finalizar la promoción es otro según la situación del mercado.

El propietario del solar cede un derecho sobre un bien durante el período de obra, tiempo durante el cual su valor puede cambiar. Por otra parte, el promotor es quien asume el mayor riesgo al depender su resultado económico de los riesgos de construcción y del mercado.

El promotor a su vez pedirá el certificado urbanístico de la parcela que asegura su edificabilidad.

La permuta tiene unos gastos asociados en concepto actos jurídicos, registros e impuestos de transmisión. Entre los primeros figuran los gastos de notaría y registro de la escritura de permuta. En caso de demolición de edificación existente deberá reflejarse quién asume el coste de la licencia de derribo y su ejecución.

Estos hechos dan lugar a una negociación donde el propietario del solar en función de su conocimiento o experiencia en el sector intenta acercar la valoración de su propiedad al momento de finalización de las obras mientras el promotor intenta acercar el valor de solar al momento de la firma del contrato. Al fin y al cabo, es el promotor quien asume mayores riesgos y va a compensar al propietario con la propia revaloración de los bienes, si el mercado tiene un comportamiento de precios alcista.

En cuanto a los aspectos legales, el promotor, como nuevo propietario del solar permutado, tiene la obligación de construir sobre éste. El transmisor del solar sólo dispone de la garantía personal y compromiso del promotor a entregarle los bienes acordados. Es por ello que para equilibrar los riesgos del transmisor se hace necesario reflejar en el contrato la devolución del solar en caso de incumplimiento de la construcción y una cuantía compensatoria para compensar incumplimientos totales (de construcción) o parciales (de tiempo, calidades, etc.).

Se hace necesario, pues, que la empresa promotora no tenga riesgos asumidos en otras promociones que perjudiquen a esta y si fuera necesario debiera crearse una nueva sociedad. No obstante, aún queda el riesgo de incumplimiento una vez construido el bien por lo que deberán seguir articulándose garantías que permitan reducirlo frente a acreedores. Para ello se podrá añadir garantías que cubran el valor del bien a entregar tales como el seguro de caución, el aval bancario, el seguro de crédito, o garantías patrimoniales de los constructores.

CAUCIONES PARA LA SIMULTANEIDAD / URBANIZACIÓN DE PROYECTOS

En suelo urbano se admite, de acuerdo con la Ley, que las obras de edificación sean simultáneas a las de urbanización o de reurbanización. La simultaneidad de la ejecución de las obras (de urbanización y de edificación) requiere, obviamente, que las obras de urbanización deban ser concluidas no más tarde de las obras de edificación.

Condición indispensable para que pueda autorizarse la edificación (simultánea a la urbanización), aun cuando la parcela no tenga la condición de solar, es que el propietario asuma, expresa y formalmente, la «no ocupación ni utilización de la edificación hasta la total terminación de las obras» de urbanización. El compromiso asumido de no ocupación ni utilización de la edificación lo es mientras no se concluya la totalidad de las obras de urbanización.

La misma Ley determina que el otorgamiento de licencia de edificación antes de que la parcela alcance la condición de solar, ajustada a las determinaciones del Plan de Ordenación Urbanística Municipal, es posible cuando concurren los siguientes requisitos:

  • Que el proyecto, si procede, se haya inscrito en el Registro de la Propiedad o bien, si es innecesario, se haya inscrito a favor del Ayuntamiento la totalidad de los terrenos de cesión obligatoria y gratuita.
  • Que estén ejecutadas las obras de urbanización básicas definidas por la Ley, excepto si el Ayuntamiento autoriza la simultaneidad de las obras de urbanización y de edificación, si son compatibles, otorgando audiencia previa a otra administración urbanística actuante, si procede, y a la empresa contratista.
  • Que el interesado se comprometa por escrito en el momento de pedir la licencia a no utilizar la edificación hasta la finalización de las obras de urbanización que otorguen a los terrenos la condición de solar, de acuerdo con lo establecido en la Ley, así como a hacer constar este compromiso tanto en las transmisiones de propiedad como en las cesiones de uso de toda la edificación o de parte de estas.
  • Que, si las obras de urbanización no están garantizadas por la afectación real de las parcelas resultantes de la reparcelación, el interesado presente fianza para garantizar las ejecuciones simultánea de las obras de urbanización que le correspondan y las de edificación, con un mínimo del 12% del presupuesto de aquellas, en cualquiera de las formas permitidas por la legislación de contratación de las administraciones públicas (seguro de caución, aval o fianza), sin perjuicio de la mayor garantía que le pueda ser exigida, en cualquier caso, para asegurar la reposición de las obras de urbanización ya ejecutadas.

 CONCLUSIÓN

El sector asegurador se presenta como un “partner” importante para el desarrollo del sector de la promoción inmobiliaria y el de la construcción a través de la oferta de una amplia gama de garantías.

Muchas de las fórmulas de aseguramiento son novedosas, más baratas y en ocasiones más ágiles que las tradicionales del sector bancario.

Todas ellas se pueden estudiar y considerar en la medida en que el proyecto al que deben dar soporte sea razonable, tenga viabilidad financiera y los participantes en el mismo cuenten con una situación financiera saneada y una trayectoria profesional acreditada. [ ]

N.º 96 – Enero – Febrero 2019