Sociedad de Tasación

 

La escasez de suelo directamente edificable en estas ubicaciones repercute en una oferta de vivienda, a su vez, escasa, que ante una demanda creciente provoca el encarecimiento de los precios, que se traslada al valor del suelo

 Las ubicaciones céntricas de las principales ciudades españolas son las que reflejan una mayor actividad en el mercado de suelo finalista 

 

El mercado del suelo residencial a nivel nacional continúa marcado por su caracterizada  dispersión, lo que pone de  manifiesto la importancia del análisis  regional, tanto por la influencia de la  variación del precio de la vivienda en las operaciones  de suelo como por la influencia de la  situación urbanística de cada ubicación. En las  ubicaciones con mayor dinamismo, la escasez  de suelo directamente edificable repercute en  una oferta de vivienda, a su vez, escasa, que  ante una demanda creciente provoca el encarecimiento  de los precios, que se traslada al valor  del suelo. Tal sería el caso de Madrid, Barcelona,  Málaga, Alicante o Valencia. Algo parecido  ocurre en Islas Baleares, si bien, su actividad  está muy centrada en un segmento de mercado  orientado al turismo residencial de muy alto  poder adquisitivo.

Así lo muestra la nueva edición del Mapa  del “Tiempo Urbanístico” que publica Sociedad  de Tasación, en el que, atendiendo a su heterogeneidad,  ofrece una visión global de la situación  del mercado del suelo en España. El mapa  incorpora gráficamente la variación interanual  de valores de vivienda nueva, lo que permite  analizar la relación entre ambos indicadores.

 SITUACIÓN POR  COMUNIDADES AUTÓNOMAS

Sociedad de Tasación analiza la situación en  cada una de las comunidades autónomas, sintetizando  la evolución por zona.

Galicia presenta un mercado estable en  cuanto a operaciones de suelo, sin variaciones  significativas con respecto al año pasado. La actividad  en esta comunidad autónoma está concentrada  en las principales ciudades: A Coruña,  Santiago y Vigo, seguidas, con cierta distancia,  por Lugo y Orense. Además, las actuaciones se  concentran en suelos previamente desarrollados  o en operaciones de renovación o edificación en  zonas ya consolidadas.

La situación en Asturias es muy similar a la  de Galicia; la Comunidad cuenta con un escaso  movimiento de operaciones de suelo y la poca  actividad que registra se concentra en el entorno  urbano de Oviedo y Gijón.

Este escenario se manifiesta también en Cantabria,  la Comunidad adyacente, donde la actividad  de obra nueva sigue muy paralizada y  centrada principalmente en la autopromoción,  existiendo aún un gran volumen de stock de  promociones.

Sin embargo, la situación mejora ligeramente  en el País Vasco, donde se consolida una leve  tendencia al alza. En esta Comunidad se aprecia  cierta subida de los precios al haber repuntado el  valor de la vivienda en las principales ciudades  (Bilbao, San Sebastián, Vitoria). Este incremento  ha estado motivado por la escasez de suelo, el  aumento de la demanda y la ausencia de nuevas  actuaciones de desarrollo de suelo. Destaca, por  ejemplo, el barrio de Zorrozaurre en Bilbao, donde  se impulsarán actuaciones económicas y se  prevé la construcción de 5.500 viviendas.

Navarra, por su parte, mantiene la estabilidad  en cuanto a operaciones de suelo. La actividad  principal de esta comunidad se sitúa en  el entorno de Pamplona. El extrarradio de la  capital navarra experimenta actuaciones promotoras  en las que predomina la VPO, alternadas  con actuaciones de renovación de la trama  urbana con vivienda nueva (libre).

El escenario que presenta La Rioja es similar  al de meses anteriores: la comunidad no ha registrado  cambios significativos, cuenta con poca  actividad y las principales actuaciones se concentran  en Logroño, con pequeños proyectos en  zonas consolidadas de la ciudad y la existencia  aún de obras paradas. La capital sigue contando  aún con grandes bolsas de suelo en sus inmediaciones  y en su área de influencia.  La Comunidad de Aragón presenta situaciones  muy diferentes entre sus provincias;  mientras que en Huesca y en Teruel se registra  FEBRERO 2019  un importante stock de suelo vacante sin demanda,  en Zaragoza, en cambio, se aprecia un  incremento de la actividad. Zaragoza capital  continúa el aumento de su actividad en zonas  de expansión (Parque Venecia, Ribera del Ebro  y Miralbueno) donde existe una demanda activa  equilibrada con la oferta. Por otro lado,  se aprecian también algunas actuaciones en el  área metropolitana de Zaragoza, de pequeño  tamaño y centradas en vivienda unifamiliar de  alta calidad.

Respecto a Cataluña, también es una comunidad  autónoma muy heterogénea entre sus  diferentes provincias. Recientemente, la Generalitat  ha aprobado la modificación del Plan General  Metropolitano de Barcelona para recoger  la reserva obligatoria del 30% de las viviendas  de las nuevas promociones y grandes rehabilitaciones  para destinarla a vivienda social, sujeta  a algún tipo de protección pública. Dentro de la  Comunidad, destacan tanto Barcelona ciudad  como su área metropolitana, que continúan con  una evolución positiva y se consolidan como  uno de los motores principales de la actividad  inmobiliaria y reactivación del suelo dentro  del panorama nacional. Su actividad es muy  dinámica tanto en el producto residencial como  en el terciario, oficinas y servicios, donde el  distrito @22 encabeza las nuevas actuaciones.  Se mantiene la dinámica en Sabadell, Tarrasa y  Gerona Capital, donde no se registran grandes  operaciones, pero el stock sigue reduciéndose.  Por el contrario, Lleida y Tarragona no presentan  grandes movimientos, se mantiene la poca  actividad en ambas provincias.

Madrid continúa siendo el principal motor  y dinamizador del mercado. La acusada escasez  de suelo en ubicaciones céntricas está propiciando  una revalorización de los distritos periféricos,  como el Ensanche Vallecas o Vicálvaro. La  mayor cantidad de suelo disponible se localiza  en los desarrollos del sureste de la capital. En  paralelo, continúa la tramitación de los grandes  desarrollos inmobiliarios como Madrid Nuevo  Norte, el desarrollo terciario del Aeropuerto  Madrid-Barajas, la remodelación de Canalejas,  Mahou-Calderón o Valdebebas. Respecto a la  zona norte, continúa muy activa con Pozuelo y  Boadilla a la cabeza. Resalta también el desarrollo  industrial, comercial y logístico en el Corredor  del Henares, con más del 50% de las nuevas  actuaciones concentradas en el eje de la A-2.

La Comunidad Valenciana mantiene la tendencia  de estabilidad con reducción del stock  existente y refleja un mayor dinamismo en las  principales ubicaciones de la costa y las ciudades  más representativas como Valencia, Alicante  o Benidorm. En Alicante, se han ofertado  últimamente nuevas promociones de vivienda  sobre los solares con mejor ubicación que quedaban  aún vacantes. El dinamismo de la capital  se proyecta también a las mejores ubicaciones  de costa, donde la mayor parte de los compradores  son extranjeros. En la ciudad de Valencia,  continúa la tendencia al alza, con un aumento  de la actividad, lo que está provocando el alza  de precios. Este incremento de actividad en  Valencia ciudad está motivando que empiece  a escasear el suelo finalista. Si bien, esta situación  no se ha trasladado aún a la activación de  nuevos desarrollos de suelo, sí está produciendo  que retomen la mayoría de los que en su  momento quedaron paralizados o en suspenso,  como el relacionado con el mediático circuito  urbano de Fórmula 1 de la ciudad. Por otro lado,  el mayor stock de vivienda y suelo continúa  localizado en la provincia de Castellón.

La situación en Castilla y León es de estabilidad,  es un mercado poco activo en el que  la escasa actividad se centra en las principales  capitales. Además, la comunidad continúa con  el proceso de desclasificación de terrenos Urbanizables  No Delimitados (donde, a fecha determinada,  no se haya aprobado definitivamente  su ordenación detallada). Según la información  que figura en la web oficial de la Junta de Castilla  y León, este proceso afecta ya a 238 municipios,  con una superficie afectada, en varias  fases, de 393.895.732 m2.

Con relación a Castilla-La Mancha, la Comunidad  se encuentra lastrada por el importante  stock generado durante el ciclo expansivo,  principalmente en las provincias de Guadalajara  y Toledo. La mayor actividad sigue concentrada  en los municipios próximos a Madrid. Por  otro lado, la ciudad de Albacete parece ser la  única que comienza a consolidar un cierto repunte,  sin que este incremento de dinamismo se  haya trasladado al resto de la provincia, donde  la actividad sigue siendo muy escasa.

En Andalucía, la mayor actividad inmobiliaria  se registra en el entorno de la Costa del  Sol, principalmente en Málaga, Marbella y sus  zonas de influencia. En este sentido, Málaga  constituye actualmente uno de los principales  focos de atracción inmobiliaria y el dinamismo  es muy elevado en todos los segmentos de  mercado (vivenda, retail, oficinas e industrial).  Málaga está experimentando una reactivación  que la sitúa, de manera sólida, al frente de la  actividad inmobiliaria nacional, presentando  junto con Madrid, Barcelona y Alicante los mayores  volúmenes de transacciones del pasado  2018. Sevilla, por su parte, intenta seguir esta  estela, pero su evolución es más lenta. La mayor  actividad registrada en Cádiz se sitúa en las zonas  de costa. En Granada, sin embargo, las actuaciones  se concentran en la capital. Y Almería,  Jaén y Huelva presentan estancamiento y falta  de actividad.

En lo que respecta a Extremadura, la situación  del mercado presenta una actividad muy  escasa: no hay iniciativas de construcción y el  mercado sigue muy contenido.

En cuanto a las Islas Baleares continúa el  crecimiento de la actividad inmobiliaria encabezado  por Mallorca, Menorca e Ibiza. En estas  islas, se aprecia cierta moderación de la actividad,  sin embargo, los precios del producto finalista  continúan muy elevados.

Por último, las Islas Canarias presentan un  incremento sostenido de la actividad, aunquesin  grandes repuntes. El movimiento se concentra,  sobre todo, en actuaciones relacionadas con  el sector hotelero y el turístico/vacacional, cuya  normativa se está revisando en la Comunidad  con el objetivo de regularizar y ordenar este  mercado.

ALERTAS URBANÍSTICAS 

Finalmente, con relación a la situación de  alertas urbanísticas que puedan (o pudieran)  afectar a la dinámica o desarrollo del suelo, la  situación presenta pocas novedades respecto  a la versión anterior. En este caso, aparece una  nueva circunstancia, y es la moratoria de un  año, aprobada recientemente por la Generalitat  de Catalunya y que, por este plazo, suspende  la concesión de licencias en actuaciones en la  franja de 500 metros respecto a la línea de mar  en el litoral de la Costa Brava, desde Portbou  hasta Blanes.

Este análisis refuerza la conclusión de que la  escasez de suelo introduce presión alcista en los  precios de la vivienda si la demanda se muestra  activa y que los repuntes en el mercado del  suelo son consecuencia directa de una mayor  demanda de vivienda. [ ]

N.º 96 – Enero – Febrero 2019