Las ubicaciones céntricas de las principales ciudades españolas son las que reflejan una mayor actividad en el mercado de suelo finalista, según el Mapa del “Tiempo Urbanístico” de Sociedad de Tasación

7 de febrero de 2019.- El mercado del suelo residencial a nivel nacional continúa marcado por su caracterizada dispersión, lo que pone de manifiesto la importancia del análisis regional, tanto por la influencia de la variación del precio de la vivienda en las operaciones de suelo como por la influencia de la situación urbanística de cada ubicación. En las ubicaciones con mayor dinamismo, la escasez de suelo directamente edificable repercute en una oferta de vivienda, a su vez, escasa, que ante una demanda creciente provoca el encarecimiento de los precios, que se traslada al valor del suelo. Tal sería el caso de Madrid, Barcelona, Málaga, Alicante o Valencia. Algo parecido ocurre en Islas Baleares, si bien, su actividad está muy centrada en un segmento de mercado orientado al turismo residencial de muy alto poder adquisitivo.

Así lo muestra la nueva edición del Mapa del “Tiempo Urbanístico” que publica Sociedad de Tasación, en el que  ofrece una visión global de la situación del mercado del suelo en España, atendiendo a su heterogeneidad. El mapa incorpora gráficamente la variación interanual de valores de vivienda nueva, lo que permite analizar la relación entre ambos indicadores.

Mapa del tiempo urbanístico

Situación por comunidades autónomas

Sociedad de Tasación analiza la situación en cada una de las comunidades autónomas, sintetizando la evolución por zona.

Galicia presenta un mercado estable en cuanto a operaciones de suelo, sin variaciones significativas con respecto al año pasado. La actividad en esta comunidad autónoma está concentrada en las principales ciudades: A Coruña, Santiago y Vigo, seguidas, con cierta distancia, por Lugo y Orense. Además, las actuaciones se concentran en suelos previamente desarrollados o en operaciones de renovación o edificación en zonas ya consolidadas.

La situación en Asturias es muy similar a la de Galicia, la comunidad cuenta con un escaso movimiento de operaciones de suelo y la poca actividad que registra se concentra en el entorno urbano de Oviedo y Gijón.

Este escenario se manifiesta también en Cantabria, la comunidad adyacente, donde la actividad de obra nueva sigue muy paralizada y centrada principalmente en la autopromoción, existiendo aún un gran volumen de stock de promociones.

Sin embargo, la situación mejora ligeramente en el País Vasco, donde se consolida una leve tendencia al alza. En esta comunidad se aprecia cierta subida de los precios al haber repuntado el valor de la vivienda en las principales ciudades (Bilbao, San Sebastián, Vitoria). Este incremento ha estado motivado por la escasez de suelo, el aumento de la demanda y la ausencia de nuevas actuaciones de desarrollo de suelo. Destaca, por ejemplo, el barrio de Zorrozaurre en Bilbao, donde se impulsarán actuaciones económicas y se prevé la construcción de 5.500 viviendas.

Navarra, por su parte, mantiene la estabilidad en cuanto a operaciones de suelo. La actividad principal de esta comunidad se sitúa en el entorno de Pamplona. El extrarradio de la capital navarra experimenta actuaciones promotoras en las que predomina la VPO, alternadas con actuaciones de renovación de la trama urbana con vivienda nueva (libre).

El escenario que presenta La Rioja es similar al de meses anteriores: la comunidad no ha registrado cambios significativos, cuenta con poca actividad y las principales actuaciones se concentran en Logroño, con pequeños proyectos en zonas consolidadas de la ciudad y la existencia aún de obras paradas. La capital sigue contando aún con grandes bolsas de suelo en sus inmediaciones y en su área de influencia.

La comunidad de Aragón presenta situaciones muy diferentes entre sus provincias; mientras que en Huesca y en Teruel se registra un importante stock de suelo vacante sin demanda, en Zaragoza, en cambio, se aprecia un incremento de la actividad. Zaragoza capital continúa el aumento de su actividad en zonas de expansión (Parque Venecia, Ribera del Ebro y Miralbueno) donde existe una demanda activa equilibrada con la oferta. Por otro lado, se aprecian también algunas actuaciones en el área metropolitana de Zaragoza, de pequeño tamaño y centradas en vivienda unifamiliar de alta calidad.

Respecto a Cataluña, también es una comunidad autónoma muy heterogénea entre sus diferentes provincias. Recientemente, la Generalitat ha aprobado la modificación del Plan General Metropolitano de Barcelona para recoger la reserva obligatoria del 30% de las viviendas de las nuevas promociones y grandes rehabilitaciones para destinarla a vivienda social, sujeta a algún tipo de protección pública. Dentro de la comunidad, destacan tanto Barcelona ciudad como su área metropolitana, que continúan con una evolución positiva y se consolidan como uno de los motores principales de la actividad inmobiliaria y reactivación del suelo dentro del panorama nacional. Su actividad es muy dinámica tanto en el producto residencial como en el terciario, oficinas y servicios, donde el distrito @22 encabeza las nuevas actuaciones. Se mantiene la dinámica en Sabadell, Tarrasa y Gerona Capital, donde no se registran grandes operaciones, pero el stock sigue reduciéndose. Por el contrario, Lleida y Tarragona no presentan grandes movimientos, se mantiene la poca actividad en ambas provincias.

Madrid continúa siendo el principal motor y dinamizador del mercado. La acusada escasez de suelo en ubicaciones céntricas está propiciando una revalorización de los distritos periféricos, como el Ensanche Vallecas o Vicálvaro. La mayor cantidad de suelo disponible se localiza en los desarrollos del sureste de la capital. En paralelo, continúa la tramitación de los grandes desarrollos inmobiliarios como Madrid Nuevo Norte, el desarrollo terciario del Aeropuerto Madrid-Barajas, la remodelación de Canalejas, Mahou-Calderón o Valdebebas. Respecto a la zona norte, continúa muy activa con Pozuelo y Boadilla a la cabeza. Resalta también el desarrollo industrial, comercial y logístico en el Corredor del Henares, con más del 50% de las nuevas actuaciones concentradas en el eje de la A-2.

La Comunidad Valenciana mantiene la tendencia de estabilidad con reducción del stock existente y refleja un mayor dinamismo en las principales ubicaciones de la costa y las ciudades más representativas como Valencia, Alicante o Benidorm. En Alicante, se han ofertado últimamente nuevas promociones de vivienda sobre los solares con mejor ubicación que quedaban aún vacantes. El dinamismo de la capital se proyecta también a las mejores ubicaciones de costa, donde la mayor parte de los compradores son extranjeros. En la ciudad de Valencia, continúa la tendencia al alza, con un aumento de la actividad, lo que está provocando el alza de precios. Este incremento de actividad en Valencia ciudad está motivando que empiece a escasear el suelo finalista. Si bien, esta situación no se ha trasladado aún a la activación de nuevos desarrollos de suelo, sí está produciendo que retomen la mayoría de los que en su momento quedaron paralizados o en suspenso, como el relacionado con el mediático circuito urbano de Fórmula 1 de la ciudad. Por otro lado, el mayor stock de vivienda y suelo continúa localizado en la provincia de Castellón.

La situación en Castilla y León es de estabilidad, es un mercado poco activo en el que la escasa actividad se centra en las principales capitales. Además, la comunidad continúa con el proceso de desclasificación de terrenos Urbanizables No Delimitados (donde, a fecha determinada, no se haya aprobado definitivamente su ordenación detallada). Según la información que figura en la web oficial de la Junta Castilla y León, este proceso afecta ya a 238 municipios, con una superficie afectada, en varias fases, de 393.895.732 m2.

Con relación a Castilla-La Mancha, la comunidad se encuentra lastrada por el importante stock generado durante el ciclo expansivo, principalmente en las provincias de Guadalajara y Toledo. La mayor actividad sigue concentrada en los municipios próximos a Madrid. Por otro lado, la ciudad de Albacete parece ser la única que comienza a consolidar un cierto repunte, sin que este incremento de dinamismo se haya trasladado al resto de la provincia, donde la actividad sigue siendo muy escasa.

En Andalucía, la mayor actividad inmobiliaria se registra en el entorno de la Costa del Sol, principalmente en Málaga, Marbella y sus zonas de influencia. En este sentido, Málaga constituye actualmente uno de los principales focos de atracción inmobiliaria y el dinamismo es muy elevado en todos los segmentos de mercado (vivenda, retail, oficinas e industrial). Málaga está experimentando una reactivación que la sitúa, de manera sólida, al frente de la actividad inmobiliaria nacional, presentando junto con Madrid, Barcelona y Alicante los mayores volúmenes de transacciones del pasado 2018. Sevilla, por su parte, intenta seguir esta estela, pero su evolución es más lenta. La mayor actividad registrada en Cádiz se sitúa en las zonas de costa. En Granada, sin embargo, las actuaciones se concentran en la capital. Y Almería, Jaén y Huelva presentan estancamiento y falta de actividad.

En lo que respecta a Extremadura, la situación del mercado presenta una actividad muy escasa: no hay iniciativas de construcción y el mercado sigue muy contenido.

En cuanto a las Islas Baleares continúa el crecimiento de la actividad inmobiliaria encabezado por Mallorca, Menorca e Ibiza. En estas islas, se aprecia cierta moderación de la actividad, sin embargo, los precios del producto finalista continúan muy elevados.

Por último, las islas Canarias presentan un incremento sostenido de la actividad, aunque sin grandes repuntes. El movimiento se concentra, sobre todo, en actuaciones relacionadas con el sector hotelero y el turístico/vacacional, cuya normativa se está revisando en la comunidad con el objetivo de regularizar y ordenar este mercado.

Alertas urbanísticas

Finalmente, con relación a la situación de alertas urbanísticas que puedan (o pudieran) afectar a la dinámica o desarrollo del suelo, la situación presenta pocas novedades respecto a la versión anterior. En este caso, aparece una nueva circunstancia, y es la moratoria de un año, aprobada recientemente por la Generalitat de Catalunya y que, por este plazo, suspende la concesión de licencias en actuaciones en la franja de 500 metros respecto a la línea de mar en el litoral de la Costa Brava, desde Portbou hasta Blanes.

Este análisis refuerza la conclusión de que la escasez de suelo introduce presión alcista en los precios de la vivienda si la demanda se muestra activa y que los repuntes en el mercado del suelo son consecuencia directa de una mayor demanda de vivienda.