Samuel Población

Director Nacional de Residencial & Suelo de CBRE España

Un sector con grandes opciones de desarrollo durante los próximos años, pero que también debe afrontar importantes retos

Si analizamos históricamente la actividad inmobiliaria de nuestro país en el mercado residencial, nos damos cuenta de que España tradicionalmente ha sido un país de propietarios. Sin embargo, esta tendencia se está revirtiendo en los últimos años, con el auge del alquiler como opción habitacional. De hecho, basta con echar un vistazo a los datos para confirmarlo: el número de hogares en régimen de alquiler ha pasado del 19,5% en 2007 a cerca del 23% en 2018.

Los motivos que se esconden tras este repunte son múltiples. Por un lado, está la desaparición de los incentivos fiscales a la compra de vivienda y el endurecimiento en las condiciones de concesión de hipotecas, así como el porcentaje a financiar. Por otro lado, se dan una serie de cambios socioculturales como la creciente movilidad geográfica del mercado laboral o el incremento de hogares monoparentales/ singles.

Asimismo, el alquiler ha supuesto la mejor alternativa para una parte de la demanda, en concreto para el segmento con menor poder adquisitivo como los jóvenes, que durante los últimos años habían quedado desplazados del acceso a la propiedad.

Hemos de tener en cuenta que la demanda de alquiler es principalmente urbana, acaparando los mercados de Madrid y Barcelona el 50% del peso nacional de este régimen de residencia en vivienda habitual.

Ahora bien, aunque los datos de demanda del mercado de alquiler son positivos, lo cierto es que se trata todavía de una opción habitacional menor en España en comparación con los países de nuestro entorno: el porcentaje medio de hogares en régimen de alquiler en Europa es del 33%. Por lo tanto, hay todavía recorrido para el crecimiento y la consolidación del mercado de arrendamiento de vivienda.

IMPORTANTES RETOS

Si hablamos de futuro, observamos que la demanda seguirá siendo superior a la oferta en los próximos años y el sector del alquiler se enfrenta a importantes retos. Entre ellos, el de encontrar la mejor manera de ordenación y regulación de las nuevas formas de arrendamientos (como los apartamentos turísticos) que están generando tensiones en las rentas, principalmente en los centros históricos de las ciudades. Igualmente, se hace necesario dotar a los principales mercados residenciales de una mayor oferta de promociones completas en alquiler, para lo cual sería positivo un pacto entre patronal privada y la esfera pública que permitiera aumentar la oferta de suelos destinadas a promociones íntegramente para arrendamiento. Existen diversas fórmulas de colaboración en materia de promoción residencial públicoprivada que permitirían incrementar la oferta disponible de vivienda, tanto en venta como en alquiler, a precios asequibles y paliarían el grave problema del acceso de los jóvenes y rentas bajas-medias a su primera vivienda. Estructuras que pasan por establecer un derecho real vía derechos de superficie al promotor privado, permutas, aportaciones o ayudas públicas que incentiven fiscalmente a los promotores, autopromotores y usuarios finales. Estas son solo una muestra de que hay opciones viables para que España se pudiera dotar de un parque de viviendas adaptado a los diferentes niveles de riqueza de sus habitantes.

Otro de los mayores obstáculos es la complejidad de gestionar y alinear intereses entre las diferentes administraciones involucradas, Central, Autonómica y Local. Se hace necesario un pacto común entre ellas a nivel nacional que establezca las bases y normativas para este tipo de promociones, con seguridad jurídica y mayor celeridad en la obtención de los diferentes permisos y licencias vinculados a la gestión de suelo y edificación residencial.

También existe el desafío de que el mercado de alquiler en nuestro país es un sector extremadamente atomizado y muy poco profesionalizado. De hecho, el número de propietarios con grandes parques de vivienda en alquiler es muy reducido y la gran mayoría de los propietarios del stock son particulares o pequeñas sociedades patrimonialistas (96% aproximadamente del parque nacional). Y más aún, las infraestructuras de servicios en este sector son todavía limitadas.

UN SECTOR QUE GANA EN PROTAGONISMO

A pesar de estos obstáculos, en nuestra opinión, el crecimiento del sector en los próximos años parece más que evidente, también del lado de la inversión. Los pequeños y grandes inversores perciben el mercado residencial de alquiler como un activo seguro y atractivo, con unos retornos estables y superiores a otras inversiones alternativas.

Los grandes fondos y, por supuesto, las socimis, siguen apostando por este segmento y cada vez se materializarán más operaciones “Built to Rent-llaves en mano” donde el promotor y propietario del suelo, realiza el proyecto “ad hoc” sobre los intereses del inversor final. En definitiva, según nuestras estimaciones, la vivienda en alquiler seguirá ganando peso en nuestro país, situándose entre las preferencias de los españoles. Esta opción habitacional será un protagonista cada vez más relevante del ciclo inmobiliario. [ ]

N.º 98 – Mayo 2019