Los centros comerciales se mantendrán como la tipología de activo más demandada por los inversores, aunque otros productos como los portfolios de hipermercados, supermercados o sucursales bancarias y las medianas superficies verán aumentado el interés por parte de determinada tipología de inversor

28 de febrero de 2018.- La inversión en retail superará en 2018 las cifras alcanzadas en el ejercicio anterior, en el entorno de los 4.000 millones de euros, según un informe elaborado por el área de research de BNP Paribas Real Estate. Estas previsiones optimistas están avaladas por las operaciones de inversión realizadas en los dos primeros meses del año y otras de gran envergadura que actualmente están en curso, entre las que destacan los procesos de venta de tres activos de la cartera “Iberian Assets”, valorados en 500 millones de euros y la venta del centro comercial “Ballonti” en Barakaldo, con un precio estimado de cierre de entre 125 y 150 millones.

Los centros comerciales se mantendrán como la tipología de activo más demandada por los inversores, aunque otros productos como los portfolios de hipermercados, supermercados o sucursales bancarias y las medianas superficies verán aumentado el interés por parte de determinada tipología de inversor. Las rentabilidades se mantendrán en niveles de 2017 (6%-6,5% en parques de medianas, el 5%-5.5% para centros comerciales prime o el 3% para locales prime “High Street”). Jaime Maynau, director de inversión retail de BNP Paribas Real Estate, explica que “en este escenario, se observa una clara tendencia hacia la compra de suelo comercial por parte de inversores con perfil promotor, para el desarrollo de los parques de medianas, tras años de parón por la crisis en este sector”.

Cinco centros inaugurados en 2017

Centros comerciales 1El stock de centros comerciales alcanzó 15.841.209 m² a cierre del año 2017, según la Asociación Española de Centros Comerciales (AECC), y el número total de centros asciende a 555. En los tres últimos años se ha observa un incremento en la actividad, aunque muy lejos del volumen de nuevos centros que se inauguraban en los años previos a 2009. En el año 2017 se incorporaron al mercado 206.036 m² de SBA (superficie bruta alquilable), distribuidos en cinco nuevos centros. Destaca “Parque Melilla”, el primer centro comercial de esta ubicación que cuenta con una superficie comercial de 34.000 m². En Madrid, se inauguraron dos centros; “Sambil Outlet” en Leganés, con 43.500 m² de SBA y “Plaza Río 2”, centro ubicado en la zona renovada de “Madrid Río”, con 39.068 m² de SBA. El centro comercial más grande se inauguró en las Palmas de Gran Canaria, “Alisios”, un activo que cuenta 60.000  m² y 120 locales y 2.500 plazas de aparcamiento, que supuso una inversión de 180 millones de euros. También en el mes de noviembre se inauguró “Terrassa Plaça”, parque comercial urbano con una SBA de 30.000 m² aproximadamente.

Si analizamos la tipología de centros que se inauguraron en 2017, se observa como los centros Medianos (ME) fueron protagonistas con dos aperturas. El resto de tipologías inauguradas en 2017 son un parque comercial (PC) en Terrassa, un centro comercial grande (GR) y un centro outlet, concretamente el centro más grande de esta tipología.

Nuevos proyectos

En los próximos tres años (2018-2020) está previsto que se inaugure casi 800.000 m² de nuevos centros comerciales y 250.000 m² de SBA (superficie bruta alquilable) en ampliaciones de centros ya existentes. El buen momento que atraviesa el mercado, con los centros comerciales ganando cuota de mercado con crecimiento de ventas, está generando que muchos promotores retomen e inicien nuevos proyectos. Los centros más destacados de los futuros centros son el centro “Palmas Altas” en Sevilla, con 100.000 m² de SBA, “Open Sky” centro de 90.000 m² en Torrejón de Ardoz (Madrid), un proyecto de Unibail-Rodamco de 58.400 m² en Benidorm y el “Centro Canalejas” en Madrid.

Centros comerciales 2El índice de saturación comercial, que mide la superficie bruta alquilable (SBA) m² por cada 1.000 habitantes, se ha situado a cierre de año 2017 en niveles de 341 m². Si se analiza este índice por comunidades autónomas, se observa como Aragón, Murcia, Madrid, Canarias y Asturias tienen una saturación comercial por encima de 400 m², mientras que otras comunidades como Cantabria, Baleares, Cataluña, Extremadura y Castilla-La Mancha muestran una saturación comercial reducida. Factores como las moratorias comerciales padecidas en Baleares y Cataluña han condicionado las aperturas de nuevos centros.

Elevado interés de los inversores

Centros comerciales 3El año 2017 en inversión ha sido el año del retail, que se ha posicionado como el motor del segmento inmobiliario, con una cuota del mercado del 32% sobre el total del volumen registrado en 2017. El interés de los inversores por este segmento ha sido muy elevado, derivando en un volumen de inversión de 3.500 millones de euros en 2017. Los centros comerciales han sido la opción preferida por los inversores, seguido de los locales comerciales y los parques comerciales. Los centros más relevantes que han cambiado de manos en 2017 han sido “Madrid Xanadú”, por un volumen aproximado de 560 millones de euros, “Nueva Condomina” en Murcia por 233 millones de euros, el centro “Area Sur” en Jerez de la Frontera (Cádiz) por 110 millones de euros y el centro comercial “Alcalá Magna” en Alcalá de Henares (Madrid), por 105 millones de euros.

Si se analiza la tipología de los inversores, se observa que los fondos de inversión han sido los actores principales, con el 45% del total de las ventas. Su actividad se ha centrado en centros comerciales, parques comerciales e hipermercados. Además de los fondos, compañías inmobiliarias, especialistas en retail y socimis como Lar España han estado muy activas durante 2017.

Auge del e-commerce

Centros comerciales 4 e commerceComo competidor del comercio minorista, que se ubica en establecimientos físicos, se posiciona el comercio electrónico, cuyo volumen de ventas crece a una tasa media anual del 24% en los últimos cuatro años. La facturación del comercio electrónico superó los 7.300 millones de euros en el segundo trimestre del 2017, un 23,4% más que el año anterior, según los últimos datos publicados por la Comisión Nacional de Mercados y Competencia. No obstante, a pesar del auge del e-commerce, la industria de los centros comerciales ha vuelto a cerrar otro año muy bueno, con récord de inversión en centros comerciales, el retorno de la actividad promotora y el incremento del comercio minorista. Según los datos de la Asociación Española de Centros Comerciales (AECC), la facturación en 2017 ascendió un 3% y la afluencia de visitantes creció un 1,8%.