Encuentro organizado por Observatorio Inmobiliario y Veltis Rating

El nuevo escenario inmobiliario, con sus conocidas particularidades, pero cada vez más cercano al funcionamiento de los mercados financieros, demanda de forma creciente mayores niveles de información y transparencia para tratar de minimizar el factor riesgo o, en su caso, conocerlo para poderlo ponderar.

Observatorio Inmobiliario y Veltis Rating organizaron el pasado 25 de junio un Encuentro Inmobiliario en la sede de la Asociación de la Prensa de Madrid en el que se expusieron los posicionamientos de diferentes actores que, de una u otra manera, intervienen en la toma de decisiones en clave inmobiliaria y son generadores y/o usuarios de información. Una de las principales conclusiones es que ha mejorado significativamente la cantidad y la calidad de la información sobre el sector inmobiliario, pero aún queda mucho camino por recorrer.

El Encuentro se desarrolló en tres bloques temáticos: dos paneles/coloquio y un caso práctico. Ricardo Antuña, presidente de Veltis Ratig, fue el presentador y moderador del Encuentro.

 ACERCAMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO AL FINANCIERO 

En su presentación de apertura, Ricardo Antuña habló de las características del nuevo escenario inmobiliario y su acercamiento al mercado financiero. Realizó una comparativa entre el anterior escenario inmobiliario y el nuevo en términos de PIB, tasa de paro, demanda de vivienda, financiación, confianza del consumidor, tasa de interés… en los que se dibujan dos realidades muy diferentes.

A continuación, desarrolló una comparativa entre el sector inmobiliario y el sector financiero resultando las diferencias palpables, puesto que el inmobiliario es un mercado “no organizado”, no es transparente, existe heterogeneidad entre activos, tiene una fuerte componente local, sus costes de transacción son elevados, registra un elevado número de operaciones apalancadas, no está analizado desde el riesgo y no cuenta con un sistema de rating. Mientras, el sector financiero es un mercado “organizado”, transparente, presenta más homogeneidad entre activos, no tiene componente local, sus costes de transacción son bajos, ocasionalmente cuenta con apalancamiento, está analizado desde el riesgo y cuenta con un sistema de rating.

Para acercar el sector inmobiliario al financiero, Antuña señaló que es necesario establecer un alto grado de profesionalización, contar con profesionales que dominen el sector inmobiliario, establecer mecanismos de control del riesgo con provisiones de capital asociadas al nivel de riesgo, contar con un alto nivel de información, con herramientas para una correcta evaluación del riesgo, con departamentos en las empresas especializados en el riesgo, con agencias de rating especializadas en el sector inmobiliario y poder operar con el valor y el rating.

MUCHA Y BUENA INFORMACIÓN, PERO AÚN INSUFICIENTE 

A continuación, se celebró el primer panel, en el que se ha abordado la información para la toma de decisiones de la Administración Pública y Asociaciones relacionadas con el sector inmobiliario. En él intervinieron el subdirector general de Innovación Tecnológica e Innovación Urbanística del Ayuntamiento de Madrid, José María Boyano; Sergio Vega, director del Master Real Estate & Building Risk Management de la Universidad Politécnica de Madrid; Jaime de Gabriel, secretario general de ASOCIMI; Iker Beraza, subdirector general de Estrategia, Precios e Información de SAREB; y Juan José Méndez Alonso, director de Estudios y Proyectos de CEPREDE.

Los participantes en el panel coincidieron en que la información es fundamental para el sector inmobiliario y que, aunque se ha hecho un gran esfuerzo en los últimos años por mejorar cualitativa y cuantitativamente los niveles de información, aún queda mucho camino por recorrer. “La información es absolutamente fundamental para hacer análisis rigurosos y mejorar la fiabilidad del sector”, afirmó el profesor Sergio Vega. Por su parte, José María Boyano, que coincide en esta afirmación, señaló además que “en el Ayuntamiento es necesario tener datos precisos para llevar adelante el planeamiento urbanístico. Asimismo, todas las Administraciones Públicas deberíamos evaluar posteriormente las decisiones tomadas sobre planificación”. Por su parte, Jaime de Gabriel afirmó que “desde ASOCIMI nos preocupa la información porque es lo que crea valor y da transparencia. Vemos, no obstante, que aún queda mucho recorrido porque el inmobiliario es muy diverso y hay mucha información que gestionar”. Iker Beraza destacó que “no podemos vivir sin información. Necesitamos tomar decisiones sobre activos, suelo… y también necesitamos fijar precios… la información es dinero y donde esto se hace muy evidente es, por ejemplo, en la venta de carteras”. El representante de SAREB recalcó que “operativamente, la información es un gran agilizador del mercado”.

 LA TRANSPARENCIA , EL CAMINO A SEGUIR 

El segundo panel se centró más en la complementariedad de la información para la toma de decisiones de los operadores del sector. En el mismo participaron Susana Rodríguez, directora general de Negocios de Savills Aguirre Newman; Roberto Rey, presidente y CEO de Gloval; Carlos Olmos, socio fundador de urbanData Analytics; José Manuel Aguirre, director comercial de AIS; Iván Fernández-Valdés, director de Advisory e Inversión Institucional de Haya Real Estate; y Javier Amenedo, CEO de Veltis.

En cuanto a la evolución de la información, Susana Rodríguez opinó que ha evolucionado, “pero queda mucho camino por recorrer, sobre todo comparado con otros países. Lo que sí ha habido es un cambio enorme en el mercado al abogar por una mayor transparencia”. Roberto Rey subrayó que «ha crecido la cantidad de datos, pero no estoy convencido que la calidad de los datos haya mejorado tanto». Además, este experto señaló que hay que tener cuidado con los datos y el uso que se haga de ellos. Aún así, apuntó claramente que la transparencia es el camino que hay que seguir, “cuando la transparencia llega a un mercado lo hace para hacerlo más eficiente, para que evoluciones mejor”.

Para Carlos Olmos se ha avanzado mucho en la metodología y en la selección de los datos. “La transparencia y la colaboración de todos los agentes mejora el mercado, lo hace más ágil y abierto”, afirmó. También llamó la atención sobre lo que define como “una barrera cultural y generacional a la hora de proporcionar datos, sin olvidar también la existencia de barreras tecnológicas en las Administraciones Públicas”.

José Manuel Aguirre opinó que muchos datos no implican, necesariamente, mejor información: «Hay que trabajar en cómo usamos y procesamos esos datos, puesto que la clave es cómo manejamos esos datos para que sean útiles».

Por su parte, Iván Fernández- Valdés coincidió en señalar que en que ha habido un progreso sustancial en la calidad y cantidad de la información. “Es un escenario de abundante información, aun así, hay mucho trabajo por hacer”. El representante de Haya echó en falta una mayor iniciativa de la Administración en la información abierta y de calidad y “bases de datos tratadas que permitan a todos los agentes acceder y trabajar con bases de datos comunes y de calidad contrastada”.

Javier Amenedo afirmó rotundamente que “la información es el petróleo del siglo XXI”. No obstante, reconoció que la cantidad de información es inmensa y solo se analiza el 0,5% de la información disponible.

Para terminar el encuentro se mostró, a modo de caso práctico, una visualización de la información a través del riesgo con una comparación del mapa de riesgos inmobiliarios y de valor. Se realizó a través de una presentación conjunta de en la que intervinieron Ricardo Antuña, presidente de Veltis; Aitor Calero, responsable de Soluciones de Ingeniería de ESRI; y Carlos Gómez de Castro, chief data & analytics officer de Gloval.

VALOR Y RIESGO 

La presentación partió de cómo el sector crediticio procede para una correcta toma de decisiones. Para ello es necesario contar con dos datos fundamentales, uno es el valor y otro el riesgo.

En este sentido, Gloval, como entidad valoradora de referencia a nivel nacional, y VELTIS, como Primera Agencia Europea de Rating Inmobiliario, presentaron varios ejemplos, entre ellos un mapa de valor y riesgos de la ciudad de Madrid, para aportar la necesaria transparencia al sector inmobiliario.

Asimismo, explicaron la diferencia existente entre valor y riesgo y lo necesario que es contar con las dos herramientas para tomar decisiones de inversión con confianza para cualquier inversor.

Además, se presentó por primera vez el nuevo servicio ofertado por Gloval como es el valor en riesgo. [ ]

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N.º 99 – Junio – julio 2019