Francesc Costa Fernández.  Socio de Gros Monserrat Abogados.

Francesc Costa Fernández. Socio de Gros Monserrat Abogados.

Francesc Costa Fernández
Socio de Gros Monserrat Abogados

En primer lugar habrá que estudiar detenidamente la escritura en la que se formalizó el préstamo hipotecario y la documentación previa y complementaria que le hubiera facilitado en su día el banco.

En virtud de la jurisprudencia derivada de la sentencia del Tribunal Supremo 241/2013 de 9 de mayo de 2013 y la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea C-154/2015 de 21 de diciembre de 2016, en caso de darse los requisitos que seguidamente se exponen, puede plantear las dos siguientes reclamaciones como consumidor:

Inaplicación de la llamada “cláusula suelo” y devolución de las cantidades pagadas de más en base a la misma

La “cláusula suelo” es aquella estipulación que consta en la escritura de préstamo hipotecario que establece un límite a la bajada del tipo de interés del mismo, con independencia de que por aplicación del índice respecto al cual se calculan los intereses variables de la operación más el diferencial pactado, resulte un tipo de interés aplicable inferior a este mínimo.

Contrariamente a algunas de las informaciones aparecidas en la prensa, no todas las cláusulas suelo son nulas y dan derecho a reclamación, ya que únicamente se convertirán en nulas aquellas cláusulas que hayan sido impuestas al consumidor de forma abusiva sin una negociación previa y transparente.

De ahí la importancia de que un abogado revise la documentación relativa a su hipoteca para poder determinar si contiene cláusula suelo y si la misma tiene el carácter de abusiva o no, ya que únicamente en caso de abusividad por falta de transparencia se podrá reclamar su inmediata inaplicación y la restitución de las cantidades pagadas de más.

La normativa en materia de defensa de los consumidores, establece que se consideran cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y, todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe, causen un perjuicio al consumidor y usuario, y un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato. Serán abusivas aquellas cláusulas que vinculen el contrato a la voluntad del empresario, limiten los derechos del consumidor y usuario, determinen la falta de reciprocidad del contrato, impongan al consumidor y usuario garantías desproporcionadas o le impongan indebidamente la carga de la prueba, resultando desproporcionadas en relación al perfeccionamiento y ejecución del contrato o contraviniendo las reglas sobre competencia y derecho aplicable.

En relación a las cláusulas suelo, tal y como ha determinado la jurisprudencia a partir de la sentencia número 241/2013 de la sala 1ª del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013, serán nulas por falta de transparencia aquellas cláusulas en que observe una falta de información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato; inserten de forma conjunta con las cláusulas de limitación del interés máximo y como aparente contraprestación a las mismas; no existan simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonable previsible del tipo de interés al momento de contratar; no exista información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamos de la propia entidad; y se ubiquen entre una abrumadora cantidad de datos entre las que queden enmascaradas y diluyan la atención del consumidor.

En estos casos la cláusula será nula y se tendrá por no puesta en el contrato, por lo que se podrá pedir su inmediata inaplicación y la restitución de las cantidades pagadas de más, regularizándose las liquidaciones de intereses desde el principio del préstamo en función del tipo de interés realmente pactado entre las partes.

Devolución de los gastos de formalización de la hipoteca

En cuanto a la cláusula que impone al consumidor los gastos de la formalización del préstamo hipotecario o los previos a ella, así como los impuestos devengados por y como consecuencia de su formalización, el Tribunal Supremo también declara nulo en caso los mismos supuestos que las cláusulas suelo.

Si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y este negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no se puede perder de vista que la garantía se adopta en beneficio del banco, lo que conlleva que la imposición al cliente de todos los gastos, le ocasione un desequilibrio relevante. Asimismo, no se considera razonable imponer al cliente el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el banco, ni tampoco los gastos pre-procesales y procesales, así como los honorarios de los abogados y aranceles de procuradores, que crean una clara falta de reciprocidad entre los derechos y obligaciones y un evidente desequilibrio en la posición de las partes, al hacer recaer todas las consecuencias de un proceso sobre el cliente, sin que éste pueda prever las consecuencias reales de dichas cláusulas.

Por este motivo, en caso de declararse nulo la cláusula por la que se imponen al cliente todos los gastos derivados del préstamo hipotecario, se podrá reclamar al banco la restitución de las cantidades pagadas con motivo de la formalización del mismo, tales como los honorarios de tasación del inmueble, notaría, registro de la propiedad, cuota del impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, registro de la propiedad y gestoría del banco.