Rafael González-Cobos Bautista

Miembro de la Junta rectora de ASPRIMA y presidente del Grupo Inmobiliario Ferrocarril

Sin entrar en controversias sobre las distintas medidas del verdadero peso relativo del sector inmobiliario en el PIB de la Comunidad de Madrid, lo que no es discutible es que constituye uno de los pilares esenciales de la actividad productiva de la región. Desde la generación y urbanización de nuevo suelo edificable hasta la construcción y comercialización de los distintos productos inmobiliarios, la cadena de valor añadido afecta a una parte muy relevante de nuestro tejido empresarial. Y todos sabemos que las distintas fases por las que transita este proceso suponen todas ellas la toma de decisiones de gran relevancia económica y, por tanto, de alto riesgo empresarial.

En las economías avanzadas como las de los países occidentales de nuestro entorno, la toma de decisiones de inversión se basa, fundamentalmente, en el acceso a la información. Cuanta más información y más fiable sea ésta, mayor es la capacidad para analizar los riesgos exógenos que puedan amenazar nuestras inversiones y confrontarlos a nuestras propias capacidades.

En la economía madrileña vivimos desde hace ya muchos años, yo diría que, desde siempre, un déficit de información para la toma de decisiones empresariales en el sector inmobiliario. Es verdad que existen distintas estadísticas que nos facilitan datos sobre lo que ocurre una vez que el proceso inmobiliario arranca: podemos conocer la evolución de los precios de materiales y mano de obra, de los precios de venta y alquiler, del número y volumen de nuevas hipotecas, del número de nuevas transacciones de vivienda y otros muchos indicadores que miden lo que ocurre y nos ayudan a entender el posible comportamiento futuro de nuestro sector. Pero no es menos cierto que hasta que dicha maquinaria se pone en funcionamiento, la materia prima, el suelo, sigue extrayéndose como en las más antiguas y profundas minas de carbón: con esfuerzo sobrehumano, medios mecánicos y encomendándose a Santa Bárbara para que el terreno aguante y no aparezcan los mortales escapes de grisú. A pesar de los avances tecnológicos y las medidas preventivas, sigue siendo difícil eliminar completamente el riesgo de inhalación o incluso de explosión a causa de este gas letal.

Las últimas experiencias habidas en el panorama urbanístico madrileño, por todos conocidas (los PAUs de Madrid, urbanizados y construidos, declarados ilegales, obligando a una revisión exprés del PGOU de la propia capital, la anulación del Proyecto de Compensación de Valdebebas, obligando a una nueva y pantagruélica reparcelación, la anulación del PGOU de Boadilla en base a motivos que finalmente han resultado no ser de aplicación o la revisión de oficio del PGOU de Madrid para modificar los aprovechamientos de los PAUs del Sureste), han sido auténticas “explosiones” mediáticas, que se han escuchado en la superficie pero cuyos efectos han sido letales en el fondo del pozo, donde se encontraban trabajando los “mineros” de este sector: los empresarios que han arriesgado su patrimonio y han visto cómo volaba por los aires sin previo aviso. Es verdad que, casi siempre, se terminan habilitando soluciones “in extremis” que apuntalan las “galerías” y permiten seguir trabajando. Sin embargo, el precio pagado por los “caídos”, ni por uno solo de todos ellos, justifica la “ruleta rusa” en la que se ha convertido la fase más crucial de nuestro sector.

Urge resolver el problema de la absoluta falta de seguridad jurídica que el urbanismo madrileño, y también en el resto de España, ha generado durante décadas. Sin duda, el modelo urbanístico español, al amparo del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana de 2015 y, sobre todo, de las distintas Leyes del Suelo autonómicas que se han desarrollado, ha demostrado ser un modelo mal procedimentado y que precisa de una revisión urgente.

Las experiencias jurídicas habidas en nuestra región, y en otras, deberían permitir elaborar una serie de recomendaciones para que se modifique la legislación actual. Un Plan aprobado definitivamente debería establecer un marco de actuación seguro que despeje cualquier duda en cuanto a su aplicación y vigencia. Los plazos de tramitación y aprobación de cualquier figura de planeamiento, Plan General o de Desarrollo, Proyecto de Urbanización o de Reparcelación, ya son suficientemente largos y deberían permitir, durante su tramitación, la adopción de todas las cautelas, revisiones, recursos o alegaciones necesarias para permitir que, una vez aprobada definitivamente, no sea posible su vuelta atrás. Únicamente razones de índole constitucional o transnacional (UE) deberían poder anular un planeamiento aprobado definitivamente por un Ayuntamiento y una Comunidad Autónoma. Y en ningún caso, deberían obligar a revertir las situaciones fácticas ejecutadas durante su vigencia, y amparadas por su ordenamiento, sino “reparar” los posibles incumplimientos a través de la responsabilidad patrimonial de la Administración que tramitó y aprobó dichos Planes, salvaguardando los intereses legítimos de los distintos actores que, cumpliendo la legislación aprobada, decidieron participar en su desarrollo.

Entidades y asociaciones como ASPRIMA podemos y debemos colaborar en la creación de comités de expertos que, junto con la Administración, analicen las abundantes y dolorosas experiencias habidas en nuestro urbanismo y propongan modificaciones en la legislación que permitan detectar con suficiente antelación la presencia del “grisú” de los fallos en los procedimientos y doten a nuestras “minas extractoras de nuevo suelo edificable” de la seguridad que necesitamos.

La confianza que este nuevo escenario aportaría constituiría un factor determinante para confirmar numerosas decisiones de inversión que nuestra región atrae y supondría un empuje definitivo a la estabilidad de un sector, el inmobiliario, que genera, directa e indirectamente, en torno al 10% del empleo en nuestra comunidad y un 15% de la inversión extranjera, según datos del Instituto de Estadística madrileño.

No podemos seguir bajando a la mina con una jaula de canarios y pedir a los inversores que sigan apostando por nuestro sector y rezando a Santa Bárbara como única protección ante el gas grisú de nuestro ordenamiento urbanístico.

Es ya urgente. [ ]

 N.º 97 – Marzo – Abril 2019