Sandra-DazaDirectora general de Gesvalt

OBSERVATORIO INMOBILIARIO: ¿Cómo valora el comportamiento del sector inmobiliario en año 2018?

Sandra Daza: En líneas generales, 2018 ha sido un año muy positivo para el sector inmobiliario. Observamos que su crecimiento está siendo impulsado por la favorable evolución económica, a diferencia de lo que ocurrió en el ciclo anterior, donde era la construcción el principal motor de la economía.

El residencial ha continuado siendo un claro protagonista dentro del mercado y hemos asistido a un constante aumento de la demanda, incrementándose un 10% frente al ejercicio anterior. Analizando los datos referentes a las compraventas efectuadas en 2018, observamos una amplia diferencia entre las operaciones de segunda mano contra las de vivienda nueva; suponiendo estas primeras más del 85% del total.

El comprador extranjero ha seguido siendo un importante impulsor de compra de vivienda a nivel nacional, concentrándose mayoritariamente en ambos archipiélagos, la Comunidad Valenciana, y la Región de Murcia.

De acuerdo con nuestro informe de “Comportamiento de los precios”, el precio de la vivienda se ha incrementado en un 9% interanual hasta sobrepasar los 1.300 euros/m2, si bien es cierto que existen notables diferencias de precios entre las principales capitales, las zonas turísticas y el resto.

Continua el interés del inversor en los activos terciarios, destacando durante el año 2018 las operaciones de centros comerciales y locales a pie de calle en las principales ciudades españolas. En oficinas, observamos como se mantiene la tendencia creciente de los precios  y la compresión de yields. Por último, en el sector logístico, se ha conseguido batir en 2018 un nuevo récord, superando los 900.000 m2 contratados.

¿Cuáles cree que serán las líneas maestras que determinarán la evolución del sector en 2019?

 De acuerdo con los datos que manejamos en Gesvalt, todo parece indicar que en 2019 el sector seguirá gozando de gran actividad, siendo el año en el que la experiencia acumulada supondrá la consolidación del mercado inmobiliario.

El residencial, con toda probabilidad, continuará con su papel protagonista. Con los actuales datos disponibles relativos a la construcción de nuevas viviendas, podemos prever que la promoción en 2019 continuará la tendencia ascendente de los últimos años. Posiblemente esto traerá consigo un incremento moderado de la producción que esperamos se traduzca en una desaceleración del incremento de los precios, sobre todo en aquellas zonas que presentan valores más altos. En el caso del alquiler, consideramos que esta moderación será mayor, ya que parece que los precios están próximos a tocar techo.

En el caso del retail, es probable que las altas rentabilidades que ofrecen los centros comerciales sigan posicionándolos como uno de los activos más atractivos para los inversores. Asimismo, estimamos que las oficinas vivirán un repunte en 2019, especialmente en el caso de Madrid. Con respecto a otros segmentos, es previsible que el sector logístico crezca, acompañado de la necesidad acuciante de espacios de almacenaje y las necesidades derivadas de la logística de “última milla”.

 

Como empresa de valoración, pero también de consultoría, ¿a qué segmentos del mercado habrá que prestar especial atención por su dinamismo y oportunidades?

Parece evidente que 2019 será un año de grandes movimientos en el alquiler residencial, donde ya hay importantes jugadores posicionándose para colocar en el mercado ese parque de residencial en alquiler tan necesario. Indicadores de esto son las propuestas de cambios legislativos y novedosos modelos de negocio, como por ejemplo el denominado “Coliving”. Lo interesante es que estas nuevas propuestas de ocupación residencial parecen responder más a una necesidad que a una tendencia, siendo este punto de especial interés para el mercado inversor.

Asistiremos a interesantes movimientos en el segmento de las Socimis con más operaciones de fusión y adquisición entre ellas al objeto de ganar tamaño o diversificación. Dado el excelente resultado de contratación alcanzado por el sector logístico en 2018, podemos considerarlo como uno de los segmentos más atractivos para el presente ejercicio. Los nuevos hábitos de consumo y el crecimiento continuado del e-commerce, no sólo afectan a los grandes centros comerciales, sino que han propiciado una guerra entre los distintos distribuidores de mercancías, haciéndose necesarios nuevos espacios de almacenaje y distribución. Además, estos espacios deben situarse más próximos a los centros urbanos, para así asegurar plazos de distribución cada vez más ajustados que supongan una ventaja competitiva.

Cuáles son a su juicio las áreas más sensibles y problemáticas que presenta el sector inmobiliario en la actualidad y cuáles serían las posibles vías de solución. Uno de los principales retos a los que se enfrenta el sector es la heterogeneidad de la demanda de vivienda, que se acentúa con el paso de los años. Mientras que algunas ciudades presentan una demanda creciente de vivienda y se está produciendo una superpoblación que solo parece ir a más, existe una importante despoblación en algunas zonas geográficas de España.

Por otro lado, es un reto inevitable el adaptarse al cambio de composición de los hogares, puesto que repercute directamente en un cambio de demanda de los distintos tipos de vivienda: los jóvenes de hoy no buscan el mismo tipo de vivienda que hace cincuenta años. Y asimismo, conviene tener presente que, a partir de 2023, el 30% de la población va a tener más de 65 años, mientras que hoy solo es el 20%, y esto también incide en una profunda transformación de las necesidades y demandas del sector.

Para estos dos grandes retos, creemos que la principal solución es la constitución de un mercado profesionalizado y eficaz, de la mano de unas administraciones que puedan responder de manera ágil para que, entre todos, se pueda responder a las nuevas demandas de la población. La clave de los próximos años en este sentido será la colaboración público – privada, siempre que ambas partes demuestren voluntad efectiva de trabajar con el mismo objetivo.

Por otro lado, el sector inmobiliario en España es relativamente pequeño, y está siendo dinamizado por inversores globales de gran tamaño. Por ello, creemos que el principal reto es abrir el mercado a un mayor espectro de inversores medianos y pequeños, que el MAB dote de liquidez a los nuevos vehículos, y que se cumplan las previsiones de evolución de precios de rentas y venta estimadas en los planes de negocio de las empresas.

Los REIT, las SOCIMI o los fondos de inversión internacionales, ¿seguirán marcando la pauta de la actividad sectorial en los próximos meses? ¿quiénes cree que tendrán mayor protagonismo?

 Prevemos que los grandes fondos de inversión acaparen el protagonismo, empaquetando varios de sus portfolios bajo el vehículo de SOCIMIS, siguiendo el modelo de los grandes fondos, quienes previsiblemente volverán a ser los principales protagonistas dentro de este segmento.

Esperamos igualmente que se puedan producir movimientos corporativos, en búsqueda de consolidar el crecimiento y aprovechar las sinergias de la especialización; ya que, de momento, sólo se han producido de manera muy puntual.

En cuanto a mercados, estamos expectantes a la acogida de la trasposición de este vehículo en Portugal -SIGIS-. En lo que hemos podido analizar, padece algunos de los problemas de rigidez de nuestra primera ley sobre SOCIMIS y es posible que la acogida no sea todo lo buena que cabría esperar. Requisitos tales como difusión del 20%, exigibilidad de reparto de dividendos del 90% en algunos casos y endeudamiento máximo del 60%, no contribuyen al apoyo de esta figura. En este sentido, puede ocurrir que las compañías barajen otras opciones, tales como Euronext, por las condiciones de difusión más laxas que ofrece.

¿Cómo se posiciona Gesvalt ante esta evolución del mercado y de cara a los próximos años?

 En Gesvalt estamos observando la evolución del sector con bastante optimismo. El español es un mercado de indudable atractivo para el inversor, que cuenta con ingredientes que le permitirían un recorrido muy positivo a largo plazo. No obstante, no está exento de retos; se trata de un mercado estrecho que, entre otros desafíos, todavía debe encontrar espacio para pequeños y medianos inversores. Pero confiamos en que, con la profesionalización y colaboración de los agentes que lo conforman, el sector inmobiliario español continúe la etapa positiva y de crecimiento en la que actualmente se encuentra.

Nuestra labor, en este sentido, va a seguir siendo la de ofrecer el mejor servicio a nuestros clientes, acompañándolos en sus proyectos de manera personalizada y asesorándoles en la toma de decisiones aportando visión crítica, intentando prever aquellos riesgos a los que pudieran enfrentarse en sus inversiones en aquellos mercados en los que Gesvalt opera.

Otro aspecto relevante de su estrategia es el referente a su implantación en el mercado iberoamericano ¿Van a continuar con su crecimiento y alianzas en esa zona?

El año pasado abríamos nuestras dos primeras oficinas en Colombia y, efectivamente, lo concebimos como el afianzamiento de una expansión internacional tras nuestra apertura en Portugal. Colombia, así como todo el cono norte de Latinoamérica, está teniendo una evolución económica muy positiva lo que genera un ambiente propicio para la inversión. Además, la pirámide poblacional, con una sociedad muy joven, abre importantes oportunidades de negocio para Gesvalt, que se encuentra en pleno proceso de expansión. Tras este importante hito, tenemos previsto expandir nuestra actividad a otros países de la zona, como Perú, y Chile, aunque nuestra estrategia obedecerá al ritmo de crecimiento de la economía y atenderá tanto a los acontecimientos socio políticos de la zona como a las necesidades de nuestros clientes. [ ]

Nº 96 – Enero – Febrero 2019