Joan García, Managing Director de Corporate Finance 

Antonio Pan de Soraluce, Managing Director de Capital Markets

Colliers International

 “El Build to Rent es un producto rentable con un potencial de mercado muy significativo”

  Existe un enorme apetito entre los inversores institucionales por la vivienda en alquiler, que en proyectos llave en mano incrementa sus rentabilidades brutas por encima del 5% anual. Por su parte, las grandes promotoras residenciales necesitan acelerar el cumplimiento de sus planes de negocio y aumentar el rendimiento del capital invertido. Adicionalmente, España es un mercado de gran interés por el incremento del precio del alquiler en los últimos años, especialmente en ciudades como Madrid y Barcelona, combinado con una demanda creciente de este tipo de producto. Esta convergencia de factores hace de la construcción para alquiler residencial (Build to Rent) un producto que ganará enorme protagonismo en los próximos tres años.

OBSERVATORIO INMOBILIARIO: En poco tiempo ha aumentado el interés tanto por promotores como por fondos en desarrollar fórmulas de colaboración para construir edificios completos para el alquiler de viviendas en España. ¿Por qué este interés y por qué ahora?

Joan García (JG): Para los fondos, el interés por el mercado de la vivienda de alquiler proviene de la necesidad de invertir a muy largo plazo en inversiones de alta seguridad que batan a la inflación. Ante la alternativa de la inversión en deuda pública, que actualmente no es viable por su nula rentabilidad y su altísima volatilidad, la inversión en residencial ofrece en el largo plazo una alternativa muy interesante no sujeta a vaivenes producidos por la evolución de la tecnología, como en el sector comercial, o por las nuevas formas de trabajo, en oficinas.

Adicionalmente a estos factores macro y estratégicos, España es un mercado de gran interés por el incremento del precio del alquiler en los últimos años, especialmente en ciudades como Madrid y Barcelona, combinado con una demanda creciente de este tipo de producto, derivado de las propias dificultades de acceso a una primera vivienda (el nivel de ahorro inicial es muy relevante para los jóvenes) y de las propias tendencias socio-económicas en las que la adquisición de la vivienda ya no es una prioridad para parte de la población más joven. La identificación de esta demanda potencial, con precios que empiezan a justificar la inversión y una ausencia de oferta relevante, hacen atractivo a este mercado.

Para el promotor, la vivienda en alquiler brinda la oportunidad de diversificación de producto, sin el riesgo comercial de la promoción directa, con ventajas tanto en términos financieros como de coste. La combinación de ambos productos, le permite tener un portafolio más diversificado y una mayor protección ante caídas del ciclo.

¿Qué perfil de fondos son los que están entrando en este tipo de operaciones?

Antonio Pan de Soraluce (APS): Fundamentalmente gestoras internacionales que gestionan fondos de pensiones y aseguradoras que exigen retornos bajos a largo plazo. Suelen estar financiadas en el propio vehículo, no necesitando financiación para la compra, lo que reduce el tiempo de la ejecución de la misma.

Por primera vez los fondos institucionales abordan este mercado de forma decidida y España se beneficiará enormemente de esta necesidad en los próximos años.

¿Cuál es el tipo de promotor que está o puede estar interesado en desarrollar acuerdos Build to Rent?, ¿sólo está pensado para grandes empresas o también está abierto, por ejemplo, a empresas regionales o locales tradicionalmente bien implantadas en su zona de influencia?

JG: En primer lugar, hay que señalar que los mercados prioritarios siguen siendo Madrid (Comunidad) y Barcelona (Área metropolitana), aunque es evidente que la velocidad que está tomando este mercado es alta y que en un futuro cercano veremos desarrollos en otras zonas de España. En segundo lugar, el tamaño importa, por cuanto se requiere un volumen mínimo de unidades para que la gestión sea eficiente (no menos de 50). En base a lo anterior, cualquier promotor solvente y bien implantado en las zonas de referencia puede abordar un proyecto de este tipo y, de hecho, desde el punto de vista financiero puede ser más atractivo por cuanto se prescinde de la preventa, al ser un llave en mano.

Ahora bien, los principales inversores necesitan primero cerrar un volumen importante de su cartera en Madrid y Barcelona para proseguir más tarde con su entrada en ciudades de menor tamaño.

¿Qué ventajas ofrecen para el fondo y para el promotor este tipo de operaciones?

 JG: Fundamentalmente rentabilidad. Ambos buscan rentabilidad, aunque desde distintas perspectivas. El fondo persigue una rentabilidad recurrente que combine la renta neta con el incremento de valor futuro de la vivienda; mientras, el promotor está buscando un margen optimizando mucho los recursos, obteniendo tasas de rentabilidad atractivas. Adicionalmente el Build to Rent ofrece seguridad, diversificación o diferenciación, conceptos que podrían ser aplicables a este producto según los casos.

A corto plazo es un producto perfecto para promotores con grandes bolsas de suelo en ubicaciones donde no puedan desarrollar en venta todas las viviendas antes del próximo ciclo. Poniendo parte del producto en promociones para el alquiler llave en mano, pueden optimizar sus costes de construcción de ambas tipologías, en venta y en alquiler, y rotar a mayor velocidad sus inversiones en grandes suelos.

¿Cuáles son las barreras, prevenciones o dificultades a tener en cuenta en las mismas para los diferentes actores?

 JG: Entre las principales dificultades destacan las limitaciones urbanísticas a la propia promoción, estableciendo por ejemplo un número máximo de viviendas que conduzca a un tamaño excesivamente grande de vivienda o los propios de la concesión de las licencias, cuyo eterno plazo hace difícil cerrar el precio de coste del proyecto y en si mismo en un hándicap para un proyecto llave en mano. Otra dificultad es el reducido número de gestores de viviendas en alquiler presentes en el mercado español por ahora. Y, quizás la más importante, sea la inestabilidad del marco legislativo, tan característico de nuestro país, que hace difícil tener un marco estable y seguridad en la inversión.

¿Cuáles son los requisitos mínimos para que una operación de Build to Rent sea interesante tanto para el fondo como para el promotor?

JG: Depende mucho del tipo de fondo, pero en general estamos hablando de proyectos de más de 50 unidades, preferentemente de dos habitaciones, con un paquete de servicios diferenciales para sus usuarios, en la Comunidad de Madrid o Área metropolitana de Barcelona, con una rentabilidad bruta para el fondo de alrededor del 8% (en desarrollo) o del 4%-5% en producto terminado, y márgenes para promotor de alrededor del 12%. La guinda sería que el proyecto se encuentre en una ciudad con un sistema urbanístico ágil en la gestión y concesión de licencias, pero quizás esto sea pedir demasiado.

¿Qué zonas o qué tipologías son las preferidas para estos desarrollos?

 JG: Ya hemos mencionado anteriormente las principales. Adicionalmente creemos que ciudades como Valencia, Sevilla, Bilbao o Zaragoza, van a tener también desarrollo. Factores como rentas de alquiler crecientes, crecimiento de la población, índices de actividad positivo o volumen de población joven son algunas de las variables de referencia para este mercado.

Colliers se ha erigido en una posición de liderazgo en el asesoramiento de transacciones de viviendas en alquiler y de operaciones Build to Rent. ¿Cuáles son las particularidades de este tipo de operaciones?

 JG: Son operaciones complejas, donde junto con el propio estudio de rentabilidad, hay que identificar y controlar muy bien las bolsas de demanda, su evolución y así como las características del producto demandado. Todo ello se refleja en un proyecto en el que ambas partes deben de coincidir y que debe de presupuestarse con la incertidumbre del tiempo. El contrato deberá reflejar todos estos aspectos. Son por tanto operaciones de las que nos gustan, con componentes económicofinancieros, técnicos y de estructuración de la operación. Adicionalmente, en ocasiones no encargamos de grapar una financiación.

El cierre de este tipo de operaciones requiere definir muy bien el perímetro de la negociación, sobre el que llegar a acuerdos globales que puedan materializarse posteriormente en el lanzamiento de proyectos individuales sin que la potencial subida de costes de construcción desvirtúe la ejecución global de lo pactado.

Adicionalmente, uno de los principales factores es la estructuración de la financiación al promotor y la gestión del devengo del IVA durante el desarrollo.

Son operaciones muy complejas en las que hay que combinar experiencia financiera, en promoción residencial y mucho, mucho sentido común.

Ustedes han asesorado ya importantes operaciones este mismo año, ¿pueden concretarnos algo más tanto de los protagonistas de las mismas, como de los importes en los que se han cerrado?

APS: Hemos cerrado en el primer trimestre 110 millones de euros en compras de activos residenciales ubicados en Madrid. El número de viviendas asciende a 300 suponiendo unos 25.000 metros aproximadamente, con capital internacional y de muy buena calidad.

¿Qué perspectivas tienen para lo que resta de año?

 APS: En operaciones llave en mano estamos trabajando en transacciones concretas por unos 400 millones actualmente y tenemos un pipeline de otros 350 incluyendo activos existentes ya alquilados.

El Buid to Rent es un producto que ha llegado para quedarse en el sector inmobiliario español. ¿Por qué?

JG: Sí, sin duda. Es un producto rentable que introduce un nuevo factor de diversificación en los inversores con un potencial de mercado muy significativo. [ ]

N.º 98 – Mayo 2019