Fernando Fuente

Vicepresidente Valuation Advisory CBRE España

Nos encontramos inmersos en una coyuntura de mercado de constante gestión del cambio y, a veces, es oportuno pararnos a pensar en qué momento nos hallamos, cómo lo hemos hecho y qué podemos aportar para los próximos años.

Por aportar algo de contexto, en España llevamos conviviendo con la valoración alrededor de 50 años y desde entonces se han producido muchas revoluciones. La primera surge de la adopción de normas internacionales para adaptarlas e implementarlas en nuestro mercado y la segunda en los años 80 con el nacimiento de la tasación inmobiliaria regulada.

Todos conocemos la historia, no obstante, lo que está por escribir es la gran incógnita para aquellos que nos dedicamos a esta profesión del valorador.

La clave de la evolución de la valoración a lo largo de este periodo de tiempo ha sido la enorme profesionalización del sector, con una puesta en valor de capacidades humanas a través de las herramientas tecnológicas, digitales y de gestión de los datos. Son atributos que caracterizan la evolución de la mayoría de los sectores y, si bien, se trata de algo ya habitual, debemos tenerlo presente como parte de la visión estratégica y sectorial, y trabajar entre todos por mejorar y adaptar el sector a las nuevas corrientes.

En este sentido, se podrían enumerar distintas tendencias del valor que han marcado los ciclos a los que el mercado se ha ido adaptando constantemente.

Cabe destacar la crisis financiera global, sufrida hace ya más de una década, que supuso un punto de inflexión en la forma de hacer las cosas y los negocios, y marcó también el sector de la valoración con la introducción de la asesoría estratégica para una mayor robustez de la opinión.

A este ciclo le siguió la revolución tecnológica y digital que estamos experimentado… ¡Y lo que parece que aún nos queda! Gracias a esta tendencia en la que llevamos inmersos varios años, realizamos los proyectos de otra forma y con un apoyo manifiesto sobre estas herramientas que se han convertido en nuevos compañeros de viaje incondicionales.

Los nuevos productos y carteras inmobiliarios -de gran volumen y tamaño- están siendo los protagonistas del mercado actual, y han favorecido la creación de modelos matemáticos y estadísticos que nos ayudan a la realización de nuestro trabajo, como ha sido el ejemplo de los conocidos modelos automatizados de valoración (AVM por sus siglas en inglés, Automated Valuation Model), que ya han empezado a aplicar lo que muchos consideran “inteligencia artificial”.

Todo esto tiene mucho mérito para una industria cuyos márgenes operativos están estrechándose. Todos hemos apostado por subirnos a este tren que aboca a la constante inversión en detrimento de una mayor rentabilidad. Un coste e inversión mayores para unos ingresos en un mercado más maduro y competitivo en el que nuestros clientes claramente tienen un poder negociador más fuerte.

EN DEFINITIVA, ¿QUIÉN VA A MARCAR EL CAMINO EN EL FUTURO PRÓXIMO, EL HOMBRE O LA MÁQUINA?

El gran director de orquesta para los próximos años, sin duda, va a ser el profesional. Tanto por la realidad física que tienen los inmuebles, como por la necesidad de acomodar las múltiples tecnologías a nuestro día a día.

Sustituir la visita física del inmueble, un buen análisis crítico detectando contingencias y necesidades de mejora o capex con una homogeneización respecto a la realidad del mercado y lo que está sucediendo, son características que aún las máquinas no pueden hacer. Quizás la robótica en un futuro también irrumpa, pero queda aún un largo camino por recorrer.

En esta etapa de evolución, también el trabajo de gabinete y de oficina deberá acometer grandes cambios, que se basarán en estos tres pilares:

  •  En primer lugar, el desarrollo de un proyecto de valoración tradicional se sustituirá por la elección de aquellas variables más oportunas basadas en las bases de datos actuales con millones de informaciones, a las que el profesional deberá darle foco.
  •  En segundo lugar, los plazos se reducirán de forma notable, mejorando eficiencias productivas y económicas. También las exigencias de calidad y contención de riesgo se verán favorecidas por los procesos.
  •  Por último, la puesta en escena a nuestro cliente, la razón de ser de nuestra actividad, será mucho más atractiva, intuitiva y de mayor valor añadido para su gestión.

Desde mi punto de vista, el primer pilar es el más importante. Es fundamental la escucha activa de las necesidades de nuestro prescriptor y el entendimiento del activo y del mercado, que nos permita -de forma racional- llegar a la conclusión final y poder garantizarán el éxito de un trabajo ad hoc de calidad y diferenciación.

La verdadera revolución de la valoración está aún por escribir. La velocidad y virulencia de los cambios, muy apoyados en las tecnologías y digitalización, van a hacer que lo que hemos experimentado durante estos últimos años sea una introducción a lo que está por llegar, en una industria que seguirá el reflejo de otros sectores mucho más avanzados. Y todo ello lo tendremos que hacer como profesionales y basándonos en los puntos fundamentales que, como citaba al principio, hay que tener presentes e intentar que se acomoden a las nuevas corrientes.

N.º 97 – Marzo – Abril 2019