Víctor Tapias

Socio y CEO de TYR Innovación. Agencia de Suscripción

Uno de los daños “colaterales” de la crisis ha sido la bajada de los salarios en muchos sectores y puestos de trabajo, impactando muy especialmente en los salarios de los jóvenes. Consecuencia directa de esa reducción salarial, ha sido la incapacidad de los jóvenes de generar un ahorro para poder acceder a la compra de su primera vivienda, teniendo que optar masivamente por el alquiler o por alargar la permanencia en los hogares parentales.

LA NUEVA LEY HIPOTECARIA ENTRA EN ESCENA

La nueva normativa entró en vigor a mediados de junio y va a dificultar más el acceso a la hipoteca a los clientes que necesitan una mayor financiación, por su escasa capacidad de ahorro. Hablamos de los clientes y de las familias jóvenes, así como de las personas con rentas más bajas.

La nueva Ley Hipotecaria exigirá un estudio mucho más profundo de la solvencia del cliente y además, previsiblemente, producirá un encarecimiento de los préstamos.

EL PRODUCTO ASEGURADOR “80-95”

Desde TYR Innovación hemos desarrollado, junto con la Aseguradora Fidelis, un producto que permitirá a las entidades financieras conceder hipotecas hasta el 95%, asegurando toda la nueva cartera que generen en estas condiciones, por lo que tendrá beneficios en consumo de capital, provisiones y comercialmente en la adquisición de nuevos clientes con capacidad de pago.

La característica de esta fórmula es permitir el acceso a la vivienda a un perfil social muy concreto, principalmente jóvenes y familias jóvenes con capacidad de pago, pero que no han tenido, debido a la situación económica y social de España, capacidad de ahorro de ese entre 25% y 30% necesario para acceder a la financiación en la actualidad.

En realidad, el comprador no tendrá que comprar ningún seguro, es la entidad financiera la que asumirá el coste del seguro de crédito hipotecario para toda su cartera de préstamos de estas características y para esta tipología de compradores.

COLECTIVO SOCIAL IMPORTANTE 

Hablamos de un colectivo muy relevante, en términos sociales y económicos, de jóvenes y de familias que con una buena tasa de esfuerzo no pueden acceder a comprarse una vivienda, por no tener el ahorro suficiente, aun teniendo una capacidad suficiente de pago… Siendo un producto que, sin duda, dinamizará el mercado de compraventa de viviendas y, por ende, la economía nacional y el mercado promotor.

FINANCIACIÓN RESPONSABLE: APRENDIZAJE DE LA ETAPA  “PRE-CRISIS”

Nos referimos a que el préstamo pueda dar acceso a la vivienda en propiedad a personas con capacidad de pago mensual sin incidencias. Los criterios de concesión de riesgo se establecerán entre la entidad financiera y la compañía de seguros, siempre desde la óptica de la Financiación Responsable; es decir, con criterios de proporcionalidad para que la concesión del préstamo sea exitosa tanto en términos económicos como sociales.

Dichos criterios irán en línea con el perfil de cliente real de la España actual: por ejemplo, máximo dos compradores de la vivienda, tasa de esfuerzo inferior al 35%, con contrato indefinido o autónomos o funcionarios, máximo de hipoteca 250.000–300.000 euros, acceso a primera vivienda o vivienda habitual, localización de la vivienda, LTV nunca superior al 95%, etc.

No se quieren cometer errores del pasado, cuando se comercializó en el periodo “precrisis“ (antes de 2007) este producto asegurador de manera “laxa”, ni se va a generar ningún tipo de riesgo adicional al mercado financiero.

LA LEGISLACIÓN EUROPEA AMPARA AL SEGURO DE CRÉDITO HIPOTECARIO 

En cuanto a consumo de capital, provisiones, etc., siguiendo la normativa vigente sobre recursos propios de entidades financieras (Transposición del Reglamento UE 575/2013) el Seguro de Crédito Hipotecario es un producto perfectamente válido, de acuerdo con los artículos 201, 202, 203 y 215 donde se especifica que el seguro de crédito hipotecario se puede considerar como “garantía personal” y utilizarse para la mitigación del riesgo de crédito.

 LA EXPERIENCIA DE FIDELIS 

Fidelis ya está comercializando este producto en entidades financieras, a nivel internacional en EEUU, Australia, Alemania, Bélgica, Italia…

En España, el equipo de TYR Innovación se lo está presentando a los bancos líderes, con diferente grado de avance en cada uno, pero con un interés claro por parte de todos ellos en desarrollar una solución de financiación responsable que resuelva este importante problema social para las familias jóvenes en nuestro país.

 EL ENFOQUE DIFERENCIADOR DE  TYR INNOVACIÓN

A diferencia de lo que históricamente se ha ofrecido en España y Portugal, previamente validamos con la entidad financiera el perfil de cliente susceptible de financiación responsable. La clave está en los criterios de elegibilidad.

En este caso estamos trasladando tranquilidad al mercado, ya que el equipo específico de crédito hipotecario de la compañía aseguradora a la que representamos ha dado cobertura a más de medio millón de hipotecas de estas características en otros mercados.

Después de más de dos años de trabajo sobre este producto, en cuanto a estudio, diseño, valoración de producto y sus casuísticas diferentes, análisis de la aplicación en otros mercados, buenas prácticas y prácticas exitosas en mercados (países) similares, contraste con sujetos actores de mercado (promotores, entidades financieras, asociaciones patronales, partidos políticos, etc.) estimamos que, antes de final de año, al menos una entidad financiera pueda ya estar ofertando esta tipología de hipotecas hasta el 95% para menores de 40 años. [ ]

N.º 99 – Junio – julio 2019