Gunnar Herm

 Responsable de Estrategia e Investigación de UBS AM para el mercado inmobiliario europeo

La volatilidad experimentada a finales de 2018 realzó el atractivo del sector inmobiliario. A nivel europeo, el sector se caracteriza por una demanda estable y un precio de alquiler que sigue subiendo a pesar de unos fundamentales menos vigorosos. La cartera de proyectos permanece generalmente estancada y la inversión ha disminuido, si bien se sitúa por encima de la media.

Si analizamos la inversión en activos inmobiliarios europeos, los datos indican que en el cuarto trimestre de 2018 se situó en torno a los 90.000 millones de euros, un final mucho más débil que los 115.000 millones de euros del año anterior. Los volúmenes globales del año se situaron en torno a los 273.000 millones de euros, lo que supone un descenso del 14% con respecto al año anterior. Era previsible que se produjera un descenso, ya que en 2017 se completaron varias operaciones de cartera de gran envergadura y el resultado del ejercicio seguía siendo un 26% superior a la media a largo plazo.

No obstante, hay indicios de que el mercado se está ralentizando; en 2018 se registró el resultado más bajo desde 2014, ya que los volúmenes han comenzado claramente a disminuir. Esto está probablemente muy relacionado con la preocupación por los riesgos geopolíticos, especialmente el Brexit, así como con la preocupación por el debilitamiento de los fundamentales. El indicador de sentimiento económico de la Comisión Europea -que tiende a correlacionarse bastante con los volúmenes de inversión- ha caído en 10 de los últimos 12 meses, lo que sugiere que estas condiciones de mercado podrían persistir hasta bien avanzado 2019.

El descenso fue común en todos los sectores, con la notable excepción de la vivienda, que registró un aumento de la inversión del 7% poniendo de manifiesto la alta demanda, tanto de activos residenciales como de activos con atributos defensivos. Por geografía, la mayoría de las principales economías europeas experimentaron una disminución. Con la continuación del bloqueo del Brexit, las ventas en el Reino Unido cayeron un 19%, mientras que en Francia (-16%) y España (-18%) se registraron caídas similares. Esto se debió muy probablemente a los altísimos niveles de precios de estas economías avanzadas, lo que también explicaría el crecimiento en los mercados más periféricos. Portugal (+80%) registró grandes entradas, aunque este mercado es más pequeño y, por lo tanto, más volátil.

Los inversores en el sector inmobiliario parecen haber llegado al consenso de que nos encontramos en una etapa avanzada del ciclo, aunque no está tan claro el nivel de madurez de la misma. Los sondeos apuntan a que la banca europea espera que el crecimiento del crédito se modere y, aunque la creación de empleo sigue siendo fuerte, es importante recordar un principio económico básico: el mercado laboral es un indicador rezagado. En Europa, fuera de ciertos mercados concretos, la recuperación de la oferta ha sido lenta debido a las restricciones al préstamo. [ ]

N.º 98 – Mayo 2019