Miguel Ángel Sánchez

 Director Desarrollo de Negocio. Haya Titulización

Burbuja inmobiliaria, crisis de liquidez, dificultades de financiación, problemas de solvencia, gestión de NPAs, tipos de interés negativos, sobredimensionamiento, dificultades para incrementar niveles de rentabilidad, impacto y adaptación de las nuevas tecnologías, sobre-regulación, son sólo algunos de los retos a los que en los últimos años ha debido enfrentarse el sector financiero europeo. Esta sucesión de acontecimientos, probablemente los de más calado de los últimos ochenta años, ha supuesto un profundo cambio en un sector que se está viendo obligado a adaptarse a un entorno cambiante y cada vez más competitivo.

Y probablemente el factor más acuciante al que se ven sometidas las entidades financieras sea el de conseguir deshacerse definitivamente del todavía relevante volumen de activos improductivos que aún mantienen en su balance, y que a la postre están mermando su capacidad para obtener unos niveles de rentabilidad acordes a las exigencias del universo inversor.

La importancia del problema ha provocado que hayan sido numerosas las iniciativas orientadas no sólo a combatirlo, sino también a evitar que se reproduzca en el futuro. Este marco de actuaciones se ha apoyado sobre tres pilares: medidas dirigidas a reforzar los requisitos de capital vinculados a los activos en problemas; desarrollo de un mercado secundario, que se apoye en las capacidades de un conjunto de entidades especializadas en la gestión de esta tipología de activos y, en tercer lugar, regulación y supervisión de estas compañías de gestión de activos. A partir de este marco de actuaciones, se han venido definiendo diferentes estrategias de actuación que no han sido homogéneas por jurisdicción.

El gobierno italiano, por ejemplo, abordó el problema de su sistema financiero implementando un paquete de medidas legislativas, que en el largo plazo se ha demostrado ser de lo más eficiente. En lugar de la creación de un “banco malo” al uso, se desarrolló un Programa de GACS (Garanzia Cartolarizzazione Sofferenze), mediante el que el Tesoro italiano garantizaría el tramo no subordinado de las transacciones de titulización de NPLs. Esta medida permitió a las entidades italianas deshacerse de hasta 55.300 millones de euros de activos tóxicos, en valor contable, a través del lanzamiento de hasta 20 nuevas operaciones desde 2016. El resultado ha sido, además de una sustancial rebaja del volumen de morosidad y activos improductivos, la creación de un mercado secundario robusto, junto con el florecimiento, y a día de hoy, consolidación del sector de “servicing”.

Pero el desarrollo legislativo italiano no se ha frenado. A medida que el mercado ha ido evolucionando, se han detectado ineficiencias y ámbitos de mejora, sobre los que ha sido preciso actuar. Y es aquí donde es conveniente detenernos. El último paquete de medidas puestas en marcha dota a los fondos de titulización italianos de la capacidad para adquirir no sólo activos financieros, sino también, tanto activos inmobiliarios (real estate assets) como otros “activos registrables” (barcos, vehículos, etc.) Con esto, presumiblemente, en el corto/medio plazo los fondos de titulización en Italia, se convertirán en la estructura más eficiente para realizar inversiones en activos inmobiliarios, dotando a las entidades financieras italianas de una ventaja competitiva en sus estrategias de desinversión de activos improductivos, respecto a las de sus homólogos europeos.

Y situando el foco de atención en el uso de la titulización de NPLs, en las diferentes jurisdicciones, desde el año 2016 se han implementado 26 transacciones, por un volumen acumulado de 58.700 millones de euros, de valor en libros, distribuidas entre las jurisdicciones italiana, irlandesa y portuguesa.

En nuestro país, está previsto que este mercado comience a abrirse con el lanzamiento de un par de operaciones durante el 2019.

Por tanto, no cabe duda de que la estrategia seguida en nuestro país ha estado marcada por otros hitos y protagonistas. El que la mayoría de las transacciones se hayan formalizado de manera bilateral entre entidades financieras y los principales fondos de inversión, junto con la constitución de la SAREB y el desarrollo de un sector de servicing altamente especializado y competitivo, podrían determinarse como los factores que nos han definido.

Haciendo balance, es una realidad que los resultados obtenidos hasta la fecha han sido positivos, pero no lo es menos que el entorno está cambiando y que nos estamos adentrando en una nueva fase, marcada por la participación de nuevos actores y condiciones de mercado más competitivas. Por tanto, ahora, más que nunca, será preciso desarrollar y potenciar nuevos mecanismos y soluciones orientadas al saneamiento de las entidades financieras españolas. Desde luego que el incuestionable éxito de las sociedades especializadas en gestión de activos inmobiliarios (SOCIMI) es uno de estos mecanismos. Como también debería serlo el desarrollo de los FABs y el despegue del mercado de titulización de NPLs.

Por tanto, son muchas las medidas adoptadas y sin lugar a dudas en la buena dirección, pero, y comparándonos con la situación italiana, sería conveniente seguir mejorando y adaptando nuestro marco jurídico a las nuevas necesidades del mercado. No será necesario un cambio radical, puesto que en España ya contamos con un sector de servicing experimentado, así como un mercado de titulización desarrollado en el que destaca la figura de entes regulados como son las sociedades gestoras de fondos de titulización.

Todo ello, junto con una ligera adaptación (o incluso con una interpretación menos exhaustiva) del actual marco jurídico que regula el mercado de titulización, permitiría crear una herramienta extraordinariamente competitiva de desinversión de todo tipo de NPA (Non-Performing Assets), que consolidaría el fortalecimiento de nuestro sector financiero y dinamizar aún más, al mercado inmobiliario. [ ]

 N.º 98 – Mayo 2019