Yago Poveda

CEO y fundador de iCrowhouse

En los últimos años, el mercado de inversión inmobiliaria español ha sufrido grandes cambios en lo que se refiere a criterios de inversión. Nuevas formas de invertir en el sector irrumpen con fuerza y sitúan en un segundo plano la inversión tradicional.

Según datos del sector, en 2017, el crowdfunding creció en España un 39% respecto a los últimos años. Esto se traduce en 101 millones de euros captados hasta el momento a través de esta metología, de los cuales el 23% corresponden al crowdfunding inmobiliario.

Todavía estamos muy lejos de que el crowdfunding se convierta en la forma de inversión principal, sin embargo cada vez son más los que se interesan por este método, y prueba de ello es el crecimiento anual en este ecosistema. Si atendemos a un análisis global de los datos del sector, la inversión inmobiliaria realizada a través del crowdfunding inmobiliario en 2017 es del 0,165% del volumen total de inversión. A falta de cerrar datos se espera que al cierre de 2018 se incremente al 0,21% (40 millones de euros), lo que supone una variación del 29%.

Existen todavía muchas dudas por resolver por parte del inversor, como por ejemplo: ¿cómo se evalúan los proyectos de inversión? ¿Qué grado de confianza y seguridad tienen este tipo de proyectos? ¿Cómo se realizan las inversiones? Para tratar de ofrecer un poco de luz en torno a este tema, explicaré los puntos más relevantes en la metodología de este tipo de plataformas.

Diariamente, las plataformas de crowdfunding inmobiliario reciben multitud de proyectos interesados en una financiación participativa. Un estudio o análisis previo será necesario para confirmar la viabilidad de cada uno de ellos y por lo tanto limitar los riesgos de la inversión. Este análisis requiere no sólo de tiempo, sino de un equipo multidisciplinar con conocimientos inmobiliarios, de intermediación, promoción, tecnología, así como también finanzas, de análisis de mercado y planificación.

En una primera etapa, este estudio se centra en la preparación de una ficha informativa con datos acerca del estado actual del proyecto, la experiencia del equipo promotor, así como también la situación financiera y legal. Si el promotor es una persona jurídica deberá estar legalmente constituida en España o algún país miembro de la Unión Europea. Por lo contrario, si es una persona física, su residencia fiscal deberá de estar en España.

En una segunda etapa de este análisis del proyecto, la plataforma solicitará documentación adicional que permita comprobar si el proyecto en cuestión se adapta a lo estipulado en la legislación para proyectos de financiación participativa, la posterior revisión del plan de negocio y financiero, así como un análisis legal, fiscal y societario.

Las Due Diligence para evaluar riesgos y los estudios de viabilidad que realizan plataformas del sector es de tal rigurosidad que apenas el 5% de los proyectos que revisan se ofrecen como una oportunidad de inversión inmobiliaria en la plataforma, priorizando la publicación de los proyectos en función del potencial de retorno a los inversores.

¿Qué ocurre tras el estudio y/o análisis del proyecto y la posterior confirmación de su viabilidad? Es el momento de proceder con la constitución de la Sociedad Limitada en la que figure como activo de la misma el bien inmobiliario del proyecto y en la que los inversores tengan un porcentaje de participación en la sociedad en función de la cantidad invertida. Por ejemplo, en plataformas como iCrowdhouse en las sociedades que se constituyen los promotores de los proyectos participan con un mínimo de un 10%, lo que hace que su motivación se equipare a la de los inversores.

Una de las dudas más habituales por parte del inversor es conocer el plazo de inversión para cada proyecto. Llegados a este punto, cada proyecto y plataforma tienen su calendario particular. Por ejemplo, existen plataformas que han creado para los inversores un wallet gratuito en la pasarela de pago donde transferir los recursos cuando quieran proceder a realizar alguna inversión. Los importes son retenidos hasta que se consigue el 100% de la financiación. Cuando el proyecto alcanza la totalidad de la financiación necesaria, la plataforma marca un plazo al promotor para que realice los trámites legales y se lleva a cabo la suscripción de las participaciones de los inversores en el capital de la empresa mediante una ampliación del mismo, momento en el que son transferidos los fondos del wallet del inversor a la Sociedad Limitada. En el caso de no alcanzar la totalidad de la financiación necesaria para desarrollar el proyecto, los importes son liberados figurando como disponible en el wallet del inversor, y en el que puede mantenerlos para futuras oportunidades o transferirlo a su cuenta bancaria.

Finalmente, tras finalizar el plazo de inversión, en el caso de nuevos inmuebles se procederá con la compra del activo (suelo por lo general) y el desarrollo y construcción de los inmuebles, o bien en el caso de activos inmobiliarios ya existentes, la compra de los mismos y en su caso si es necesario, se realizan las reformas que estarán estipuladas en el proyecto. Además, si así se establece, el activo inmobiliario se puede comercializar mediante alquiler del mismo generando una renta, hasta que alcance la revalorización estipulada y se proceda a su venta, momento en el cual los inversores reciben el capital que han invertido y el reparto de beneficios por las plusvalías y las rentas generadas. El proyecto finalizará con la disolución y liquidación de la Sociedad. [ ]

N.º 97 – Marzo – Abril 2019