• Con datos provisionales, CBRE  apunta que la contratación en el mercado de oficinas madrileño durante los seis primeros meses del año superará los 375.000 m², la cifra más alta para este periodo en más de diez años

  • La Ciudad Condal ha alcanzado durante el primer semestre del año la mejor cifra de contratación desde que se tienen registros, con un total de 251.000 m² contratados

4 de julio de 2019.- Los mercados de oficinas de Madrid y Barcelona muestran cifras de récord en el primer semestre de 2019, según datos de CBRE.

La contratación en el mercado de oficinas de Madrid superó los 215.000 m2durante el segundo trimestre del año, cifra que lo convierte en el mejor segundo trimestre desde 2007. De esta manera, de enero a junio la cifra total llega a los 375.000 m2, lo que representa un incremento del 47% respecto al mismo periodo del 2018.

Por su parte, la contratación en el mercado de oficinas de Barcelona alcanzó los 115.000 m2 durante el segundo trimestre del año. De esta manera, durante los primeros seis meses del año se han registrado un total de algo más de 251.000 m2, cifra que supone un récord de contratación en el mercado de oficinas barcelonés.

Madrid: gran actividad de las compañías de espacios flexibles

En Madrid, como ya sucediera en otros trimestres, entre abril y junio destaca la actividad por parte de los operadores de espacios flexibles, alquilando cuatro edificios completos en el Distrito Central de Negocios de Madrid (María de Molina 39, Prim 12, Goya 36 y José Abascal 41), esto se traduce en unos 22.000 m² contratados por este tipo de empresas en el trimestre. Esta cifra mantiene el ritmo de contratación de espacios flexibles que se sitúa en un 11% sobre el total de la absorción contratada durante este trimestre, siendo este sector uno de los más activos actualmente en el mercado madrileño.

“Como no puede ser de otra manera, para alcanzar cifras de contratación altas es necesario que se produzcan operaciones de gran tamaño. Y confirmando la tendencia que viene observándose desde hace tiempo, las grandes empresas buscan espacios de la mejor calidad posible, decantándose a menudo por edificios nuevos o rehabilitados”, afirma José Mittelbrum, director nacional de Office Leasing de CBRE. Durante el segundo trimestre se han producido cuatro operaciones por encima de los 10.000 m2, todas ellas en edificios grado A, entre las que destacan el arrendamiento por parte del Banco Santander, con la intermediación de CBRE, de más de 16.000 m2 en Avenida de América; el alquiler por parte de Cetelem del edificio Norte del nuevo complejo Madrid Río (cuya construcción finalizará en breve y donde ocupará más de 13.500 m2) y el arrendamiento por parte de MásMóvil de un edificio recientemente rehabilitado en la A-1. Por su parte, Amazon amplía su huella en el mercado de oficinas de Madrid, esta vez en el extremo norte de la Castellana ocupando 11.500 m2, siete plantas completas en la Torre Foster y la nueva sede de los Juzgados de la Comunidad de Madrid en la Calle Rosario Pino (zona norte de la Castellana) con más de 9.000 m2.

Como ya hiciera Catalana Occidente a finales del año pasado al adquirir un proyecto llave en mano en Méndez Alvaro, Acciona apuesta también por una ubicación céntrica para levantar su nueva sede en la que fuera la Ciudad Banesto en Arturo Soria. A falta de definir todos los detalles, el nuevo cuartel general dispondrá de al menos 38.000 m2 de nuevas oficinas.

La fortaleza de la demanda, unido a la limitada oferta nueva, ha hecho descender de nuevo la tasa de desocupación del mercado de oficinas. Con 1,13 millones de m² vacíos se sitúa en torno al 9% sobre el total del parque de oficinas de la capital, frente al 9,8% de un año atrás.

La demanda en la actualidad sigue impulsada por la búsqueda de espacios de calidad, empujando las rentas al alza. Durante el segundo trimestre de 2019, la renta prime subió un poco más para situarse en torno a los 35,00 €/ m2/mes, un incremento del 8,5% respecto al año anterior y casi un 43% desde su punto más bajo alcanzado a principios de 2014. Aunque pueda parecer una gran subida estamos aún a distancia de los más de 40€/ m2/mes que se llegaron a alcanzar en 2007.

“En nuestra opinión las rentas seguirán al alza en los próximos meses, dada la cada vez mayor escasez de espacio de calidad, alcanzando al menos los 36€/ m2/mes a final de 2019 en la zona prime del Distrito de Negocios de Madrid”, añade Mittelbrum. “Seguimos viendo mucha actividad en el mercado de oficinas de Madrid. El número de operaciones registradas en este segundo trimestre se ha incrementado en torno al 20% respecto del año pasado. Y el pipeline de demanda activa se mantiene en volúmenes muy saludables de cara al tercer trimestre, empezando a notar cierto interés por los prealquileres en las zonas más demandadas”, concluye Mittlebrum.

Barcelona: incremento de las operaciones de prealquiler

En Barcelona, durante la primera mitad del año destaca el incremento en las operaciones de prealquiler, suponiendo un 44% de la contratación total. Si bien hace ya varios trimestres que se están produciendo operaciones de este tipo, durante los primeros seis meses del año se ha prealquilado un 27% más de superficie que en todo el 2018.

“La falta de disponibilidad de espacios amplios y de calidad es una de las principales características del mercado barcelonés actualmente”, asegura Lindy Garber, directora de Advisory, Transaction Services & Investor Leasing de CBRE Barcelona. A cierre del segundo trimestre la tasa de desocupación se sitúa en el 6,7% del stock total (punto más bajo desde 2008) mientras que, si nos centramos en los edificios de Grado A, aquellos de mejor calidad, la tasa desciende a tan solo el 0,3% del total del stock o, lo que es lo mismo, menos de 20.000 m2 de superficie de Grado A inmediatamente disponible. “Ante esta situación, no es de extrañar que las empresas demandantes de espacios de oficinas, especialmente aquellas con demandas de grandes espacios, vean en la fórmula del prealquiler la única alternativa para poder satisfacer sus necesidades”, añade Garber.

En este sentido, todas las operaciones de gran tamaño en 2019 han sido prealquileres. En el último trimestre, destacan los 7.000 m² prealquilados por Indra en la fase II del edificio Inneo. Se da la circunstancia de que Indra ya prealquiló recientemente la fase I de este mismo complejo, de manera que pasará a ocupar un total de más de 18.000 m2 en sus nuevas oficinas. Otra operación destacable es el prealquiler de la empresa Cellnex en el futuro edificio Torre Llevant, en el complejo BCN Fira District, en el Passeig de la Zona Franca.

Actualmente hay casi 200.000 m2 de oficinas en construcción en el mercado barcelonés de los que aún quedan disponibles en torno a 115.000 m2. A estos hay que sumarles otros 150.000 m² en proyectos cuya construcción no se ha iniciado. “Todo apunta a que los prealquileres seguirán siendo frecuentes en el mercado de oficinas de Barcelona en los próximos meses”, concluye Garber.

La actividad por parte de operadores de espacios flexibles sigue siendo muy elevada. Si durante el 2018 la contratación por parte de este tipo de empresas supuso el 12% del total del mercado, al final del primer semestre de 2019 alcanza el 19% del total. Al igual que con los prealquileres, en lo que va de año ya se ha superado la superficie contratada por este tipo de empresas en todo el 2018. Así, entre las operaciones más destacadas figura la contratación por parte de WeWork del edificio WittyWood en el 22@, el primer edificio de madera que la compañía dispondrá en el todo mundo. También se muestran muy activos otros operadores como Busining, Aticco y Utopicus.

Para Anna Esteban, directora de la oficina de CBRE en Barcelona, “en este panorama de escasa oferta y demanda elevada, las rentas siguen ascendiendo situándose a cierre del segundo trimestre en 26,50 €/ m2/mes, lo que supone un incremento del 8,2% respecto al mismo trimestre del 2018. Desde que alcanzara su nivel más bajo del ciclo entre los años 2013 y 2014, la renta prime ha aumentado un 49,3% y, aunque aún no ha recuperado su valor máximo previo a la crisis, se espera que la tendencia ascendente se mantenga en el medio plazo”.

Este crecimiento en las rentas durante el último año se ha hecho efectivo en todas las zonas del mercado barcelonés, siendo el 22@-FM (23,75 €/ m2/mes) la zona donde más han aumentado, con un 10,5% interanual y un 70% desde su mínimo en el año 2013. “El 22@-FM es la única zona cuyas rentas se han venido aproximando a las de la zona prime, constatándose cada vez más claramente que se puede considerar al 22@-FM una extensión del CBD”, asegura Esteban.