• Un informe de CBRE muestra que los inversores apuestan en su mayoría por el sector de la logística, seguido de proyectos de construcción llave en mano y de cross-docking

  • Se espera que el fuerte crecimiento del e-commerce y la presencia de las nuevas tecnologías continúen revolucionando diversos aspectos del sector logístico, como el tamaño y distribución local de las naves o incluso su fisionomía

24 de octubre de 2018.-  Bilbao es la ciudad vasca preferida por inversores y promotores logísticos nacionales e internacionales para desarrollar sus proyectos, convirtiéndose en uno de los entornos clave de crecimiento para el sector logístico, según el informe sobre mercado logístico en 2018 elaborado por CBRE.

Según este estudio, que aúna análisis de datos con una encuesta a inversores y promotores para testar el sentimiento de mercado y las nuevas tendencias en alza, una tercera parte de los encuestados se decanta por Bilbao a la hora de desarrollar proyectos o invertir, apostando además la mayoría de ellos por el sector de la logística, seguido de proyectos de construcción llave en mano y de cross-docking.

La ciudad aparece como una de las más relevantes a nivel nacional para el sector logístico, que continúan liderando la zona centro, Barcelona y Valencia. Además, las rentas prime de Bilbao se sitúan entre las más cotizadas a nivel europeo, por encima de importantes capitales y ciudades clave, como Frankfurt.

Aumento general de los precios en el sector logístico del País Vasco

Durante el último año se ha producido un aumento general de los precios de construcción, manteniéndose la tendencia de crecimiento de la demanda que se había iniciado ya durante el último trimestre del 2015. Se produce en paralelo un incremento de las rentas en las tres capitales vascas y sus entornos metropolitanos.

En este contexto, se ha detectado cierta escasez de plataformas logísticas de dimensiones superiores a 3.000 m2, junto a un aumento de nuevos proyectos llave en mano de grandes superficies y un impulso de nueva oferta de mayor calidad y más enfocada a la sostenibilidad.

Mientras que las áreas de Bilbao y San Sebastián presentan una alta demanda y gran escasez de suelo y naves logísticas (así como elevados costes de urbanización en el caso de San Sebastián), la tendencia se invierte en el caso del área de Vitoria, donde hay alta disponibilidad de suelo con mayor presencia de proyectos llave en mano y de promoción pública. En este sentido, mientras que las áreas de Bilbao y San Sebastián mantienen una renta más elevada, al igual que en años anteriores, situándose en 2018 en torno a los 5-6 €/m2/mes, Vitoria, aunque también en una tendencia alcista, se mantiene en una franja inferior, en torno a los 2,80-3,30 €/m2/mes.

En el entorno nacional, Bilbao y San Sebastián son dos de las ciudades que encontramos en un nivel más alto de las rentas prime, por encima de Madrid, aunque ligeramente por debajo de Barcelona. En el mismo mercado pero en el contexto europeo, vemos cómo estas dos ciudades del País Vasco siguen manteniéndose en la parte alta de la tabla, muy por encima de ciudades como París, Berlín o Rotterdam, aunque por debajo de localidades como Frankfurt o Munich. Por su parte, Vitoria se encuentra en la parte baja de la tabla, acompañada de Lisboa y la región de Marsella.

Continúa el crecimiento del mercado logístico

A nivel nacional, el impulso iniciado por las inversiones en el sector logístico en 2016 sigue adelante, provocando además que, por primera vez, haya tomado la delantera al resto de sectores, incluyendo oficinas. Esta preferencia detectada en el mercado de inversión, tiene un reflejo claro en la encuesta, en la que inversores y promotores logísticos han afirmado preferir en un 96% el sector logístico, seguido de proyectos de construcción llave en mano (77%) y de cross-docking (54%).

A la hora de invertir en el sector logístico y de seleccionar una nueva nave, los inversores se rigen fundamentalmente por parámetros técnicos y de entorno, priorizando que cuente con fácil acceso a carreteras, sea licenciable y tenga una buena altura. Además buscan que se encuentre situada en áreas locales o regionales, más que nacionales.

“La logística es uno de los sectores que más impulso está tomando, con un fuerte crecimiento que queremos potenciar en áreas como el País Vasco, que ya se perfila como uno de los enclaves más relevantes del país y presenta grandes oportunidades para el futuro”, señala Juan José López del Corral, director de CBRE Bilbao.

La revolución del e-commerce en la cadena de suministro

El estudio reafirma la tendencia de crecimiento del e-commerce, que está viviendo un profundo impulso en todos los países europeos desde el año 2000, con un ascenso particularmente destacado desde hace 3 años. Esta evolución del comercio electrónico, que en España alcanza ya un volumen de facturación superior a los 40.000 millones de euros, conlleva un impacto destacado en el sector inmobiliario.

Por su parte, los inversores y promotores logísticos creen que el sector que cobrará más fuerza en los próximos meses será el del e-commerce, por delante del transporte o el retail. El 96% de ellos considera que habrá un incremento de pedidos online y aparecerán nuevos operadores y un 69% cree que estos cambios conllevarán un incremento de las rentas de alquiler para los operadores de e-commerce.

“El incremento experimentado por las ventas online de los mayores retailers tiene un primer impacto en la fisonomía de los activos del sector logístico ya que e-retail precisa de tres veces más espacio logístico que un retailer tradicional. Más allá, la evolución de la logística tradicional a la logística del e-commerce lleva consigo cambios que inciden en la transformación de la cadena de suministro”, asegura López del Corral. En el nuevo modelo, los plazos de entrega se acortan cada vez más, haciendo idóneos espacios más cercanos a núcleos urbanos.

Si bien con la logística tradicional se sigue una lógica de plataformas de distribución regional, articuladas junto a naves logísticas locales de menor tamaño y finalmente, las tiendas; en el caso de la logística del e-commerce, encontramos grandes naves XXL a nivel nacional, engarzadas con naves cross-docking a una distancia media y con plataformas de distribución urbanas, muy cercanas al centro de la ciudad, desde donde poder llegar fácilmente a tiendas, hogares y puntos de recogida.

Éste y otros cambios relacionados con la tecnología se espera que modifiquen gradualmente la logística en los próximos años, destacando la robótica y el big data, de las que se espera un gran impacto en la cadena de suministro, así como de la fisionomía de las naves en un futuro no muy lejano.