Ricardo Vergés. Arquitecto y economista.  www.ricardoverges.com

Juan Carlos Barba. Periodista económico

HIPOTECAS DE ANTES

Antaño, la mayoría de hipotecas eran  de naturaleza rústica, y su desenlace  desafortunado. Sin ir más lejos,  veamos lo que aconteció al abuelo  materno de uno de los autores de  esta tribuna. Descendiente de familia navarroaragonesa,  D. Ricardo Escuín era almazarero de  Cantavieja. Por causa de sequía emigró a tierras  bajas y compró mediante hipoteca el Molí d’Om  sobre el Riu La Sènia en el término municipal de  Ulldecona1. Probablemente por enfermedad del  emblemático olmo, tuvo que talarlo. El acreedor  recurrió y el juez ordenó ejecutar la hipoteca.  Tras poner orden en sus asuntos, D. Ricardo se  colgó de una higuera. Su cónyuge y sus hijas  emigraron a la ciudad(2).

O sea que los aleas naturales y la insuficiencia  de justicia civil eran sin duda las causas más  frecuentes de infortunio. Ahora bien, dicho infortunio  podía generar conflictos sociales y desembocar  en lo penal, como sugieren las crónicas  y la literatura desde la antigüedad. Recordemos  la voz en off de Hemingway en “Por quién doblan  las campanas: que si un vecino mató al alcalde  acorralado, no fue por creencias sino porque ambos  tenían una desavenencia a propósito de unas  tierras…” Y es que tocar a lo suyo o a los suyos, es  tocar a la personalidad de base estudiada por Émile  Durkheim, Margaret Mead o Mikel Dufrenne,  pudiendo desencadenar odios ancestrales que no  difieren mucho de los que observó Jane Goodall  en las manadas de nuestro ancestro inmediato, el  chimpancé (3).

Claro que poca gente vive hoy en el campo y  del campo, de modo que las hipotecas rústicas  son minoría y además, más seguras. Así y todo,  el préstamo hipotecario es un terreno abonado  a la conflictividad dado que, por definición, es  ajeno al primer principio de la actividad crediticia  que es financiar la inversión con ahorro y  no con deuda4. Saltarse este principio es siempre  arriesgado porque implica activar esa bomba de  relojería que es la dualidad de señores del bien  resultante, deudor y acreedor, en tanto la deuda  no esté totalmente amortizada. No obstante, la  experiencia muestra que siguiendo unas cuantas  reglas acuñadas a lo largo de los años, puede minimizarse  el riesgo hipotecario y conseguir para  ambos señores un beneficio de interés social.

Esto es precisamente lo que nos ha deparado el  mercado urbano de la segunda mitad del pasado  siglo XX. En efecto, debemos reconocer que no nos  ha ido tan mal, ya que gracias a la hipoteca urbana  se ha conseguido democratizar la propiedad residencial  -y en parte también la productiva- en la  mayoría de países industrializados. Ello ha sido así porque durante largos períodos la constitución de  préstamos ha sabido mantener un relativo equilibrio  con respecto a la demanda residencial, mientras  que la oferta ha conseguido sincronizarse con  la economía en general, todo ello con resultado de  un endeudamiento poco arriesgado.

EL PESO DE LA DEUDA HIPOTECARIA

Ahora bien, en poco tiempo todo ha cambiado.  Globalización, incremento de los precios de  la energía, masificación e inflación intencionada  han generado conflictos que si bien al nivel microeconómico  e institucional permanecen dentro  del ámbito civil, están produciendo efectos tan  perversos e inesperados como la esclavización  de generaciones enteras por causa de deuda  patrimonial no sólo al nivel macroeconómico regional  sino también nacional y, por ende, al nivel  geopolítico.

¿Exageración o dura realidad? Veamos pues  el gráfico 1 con datos extraídos de Wikipedia.  Allí se observa que cada país detenta un saldo  vivo de lo que tiene invertido en el exterior (A)  menos lo que el exterior tiene invertido en él (B)  en todos los conceptos, público o privado. Por  consiguiente, el saldo vivo neto será positivo si  A>B y negativo si A<B. La NIIP (Net International  Investment Position) es entonces la relación entre  dicho saldo y el Producto Interior Bruto del país.  Nótese que el término “Investment” es sui generis y será discutido más adelante.

Este gráfico refleja hasta cierto punto, el principal  efecto de la globalización. Hace quince  años, se hubiera reducido a una estrecha banda  vertical entorno al saldo nulo, debido a la escasez  de efectivo en ambos sentidos. En la parte alta  tenemos ahora a unos países que han exportado  más liquidez de la que han importado y que tanto son acreedores. Por otro lado, están los que  han importado más liquidez de la que han exportado  y que son los países deudores, situados en  la parte baja del gráfico. O sea que tenemos un  nuevo problema que no existía antes de Maastritch.  Veamos el caso de España.

Nuestra NIIP desciende en 2009 a -93,6%, o  sea la relación de -983.000 millones de saldo inversor  neto entre los 1.053.914 millones de euros  del PIB multiplicada por 100, según Wikipedia.  Desde entonces, y según el Banco de España, se  ha reducido ligeramente hasta 960.000 millones  en el primer trimestre de 2011, lo que equivale al  88,8% del PIB previsto para este año. Sin embargo,  debe destacarse que esta pequeña disminución  no es debida a que España haya dejado de  endeudarse con el exterior, sino a que la valoración  de los activos de los extranjeros en España  se ha reducido más que la de los españoles en el  exterior. España resulta ser pues el país industrializado  “grande” con NIIP más negativa, muy  por debajo de los anteriores “grandes” que son  Polonia (-63%) y Turquía (-45%). Además, España  es el antepenúltimo de los 35 países de la lista,  precedido por Grecia y seguido de Irlanda y Portugal5.  Pero ¿de qué dinero estamos hablando?

Obviamente, el alcance del concepto de posición  de inversión internacional es muy amplio, ya  que incluye no solo los activos y pasivos de inversión  sino también otros activos y pasivos, es decir  los activos recuperables a vencimiento, incluyendo  préstamos monetarios con o sin garantía real. Resulta  entonces que estos últimos son preponderantes  debido a que el saldo vivo de inversiones netas  genuinas al exterior no suele ser elevado. En España,  por ejemplo, las cifras publicadas por Comercio  Exterior muestran un saldo acumulado positivo de  inversiones importadas menos exportadas desde la  llegada del euro, el cual alcanza apenas la cifra de  50.000 millones de euros con los países de la OCDE  y de 75.000 con el total de países. O sea que, prácticamente,  más del 90% restante de nuestra NIIP no  es inversión sino deuda pura y dura.

Por otra parte, sabemos que la mayor parte de  nuestra deuda neta exterior es privada y que de  ella, la mayor parte es hipotecaria. Es importante  consultar al respecto el primer gráfico de la anterior  Tribuna sobre información asimétrica (Observatorio  Inmobiliario y de la Construcción, 51, pág.  50-59)6. En él se representan las series del Banco  de España, observándose que las dos terceras  partes de esa deuda bruta privada es de naturaleza  inmobiliaria, ya sea en manos del sector (promotores,  constructores e intermediarios con más  de dos millones de viviendas en obras activas o  paralizadas o aún no vendidas por un total de  517.000 millones: véase Observatorio Inmobiliario y  de la Construcción, 48, pág. 52-59 7), ya sea en manos  del usuario final con hipoteca, en su mayoría  con cédula o título (663.000 millones).

Quedaría por ver cuál es la deuda inmobiliaria  neta. Pero España no suele prestar dinero para  que otros construyan o compren bienes inmobiliarios  en el exterior y si lo hace, es como inversión  genuina recogida de registro por la mencionada  estadística de Comercio Exterior. O sea que  la mayor parte de los 983.000 millones de deuda  exterior neta según Wikipedia, salen de la deuda  inmobiliaria bruta contabilizada por el Banco de  España. Esta última ha alcanzado en 2008 los  1.180.000 millones de euros, de los que un 90%  son hipotecas y que apenas se han movido desde  entonces, lo cual sugiere la dificultad de unos y  otros por devolverla(8).

HIPOTECAS IMPOSIBLES

La enormidad de esa deuda es tan abrumadora  como la evidencia de que no seremos nunca  capaces de devolverla. Cómo nuestro país ha  podido llegar a esos extremos, es lo que algunos  hemos intentado entender y explicar contra vientos  y mareas a lo largo de los últimos doce años,  con tanto acierto en la previsión como fracaso en  consideración y en audiencia. Sea como sea, es  hora de recordar, como ha hecho recientemente  Paul Krugman, que en Europa la crisis la inició  España con su arriesgada burbuja inmobiliaria y  su monstruosa gestión financiera(9).

El desastre no habría sido posible si la banca  hubiera hecho bien su trabajo, impidiendo que  el mercado hipotecario se convirtiera en servidor  del dinero y no del usuario. Porque con las reglas  en la mano, desde los pactos de financiación  hasta la gestión de la deuda, pasando por la producción  y comercialización del producto, todo  ha sido un despropósito debido a determinantes  que hemos tratado de analizar en las mencionadas  Tribunas en Observatorio Inmobiliario y de la  Construcción 10. Vemos entonces que las hipotecas  están en el ojo del huracán, por lo que debemos  centrarnos en los formatos de los préstamos hipotecarios  al usuario. Nada mejor para ello que  descender al nivel microeconómico.

En una noticia de Fátima Martín en El Confidencial (6 de marzo de 2006), figuraba un gráfico  representando el esfuerzo necesario para que el  hogar medio consiguiera a partir de 2005 (año  cercano a la cúspide del auge) la propiedad de  una vivienda nueva media, tanto en Francia como  en España. Este análisis suponía unos parámetros  de superficie y de tipo de interés así como  unos costes relativos de acceso, similares para  ambos países.

Se observaba ante todo que el precio era superior  en España a pesar de que Francia tenía  una renta por hogar bastante más elevada (ver  la subida de precios en España en el gráfico 4 de  la Tribuna ya citada en nota 6). Ello hace que el  esfuerzo ha sido aquí dos veces más elevado que  allí. A tipo de interés igual, ello ha repercutido en  una duración del préstamo dos veces más larga  y, por consiguiente, en una masa de intereses  pagados al término del contrato mucho mayor  que en Francia. En definitiva, el esfuerzo medio  estimado en Francia era de un 24% de la renta  a lo largo de 15 años de amortización, mientras  que en España ha sido y es todavía de un 34% a  lo largo de 3011. Éste ha sido el resultado de saltarse  sistemáticamente la principal regla empírica  del crédito hipotecario: solo debe financiarse  una compra de vivienda con valor de mercado  no superior a tres veces la renta anual del hogar  solicitante (price to earnings).

Una segunda regla que completa la primera  es que solo debe prestarse una fracción del valor  de compra (loan to value), contando con un  ahorro previo del comprador de entre un 15% y  un 20% como mínimo.  Una tercera regla es que solo debe prestarse  por un período igual a un tercio de la vida activa  y nunca más allá de la jubilación (loan to job),  de manera que el usuario pueda dedicar el ahorro  de los dos tercios restantes a otros aspectos  del ciclo de vida: educación de los hijos, previsión  social, participación en el capital social, etc.

La cuarta regla se observa automáticamente si  se cumplen las tres primeras. Solo se debe prestar  si el esfuerzo no supera el 30% de la renta (debt  to income). Obviamente, esta regla se funda en cálculo inicial que puede verse desmentido por  los acontecimientos. Para esto están las refinanciaciones,  aunque con un diseño prudente y un tipo  fijo razonable (i.e. 6%), no suele haber problemas.

Existe una quinta regla para la repartición del  riesgo entre las partes contratantes: es la aplicación  del principio de Premio Nóbel Robert Merton,  Jr.: Cuando el valor de mercado del activo es  inferior a la deuda, el usuario prefiere devolver  el activo antes que la deuda. Si se respeta esta  preferencia, entonces el contrato es hipotecario y  su resolución se reduce a devolver la llave y pagar  costas y gastos. Si no, el contrato es puramente  monetario, se rige por el art. 1911 del Código  Civil (i.e. “los préstamos están garantizados con  los bienes presentes y futuros del prestatario…”)  y jamás de los jamases debería llamarse hipotecario12.  Generalizar este tipo de contrato a muy  largo plazo conduce a la esclavización generacional  (debt slavery o debt bondage) tan frecuente en  la antigüedad. Mencionar asimismo que debería  quedar claro si el prestamista puede ceder el título  hipotecario a terceros con o sin el acuerdo del  prestatario(13).

Por último, quedan por aclarar las reglas para  la elección del tipo de interés, ya sea fijo, ya sea  variable, elección que en los años 60 dio lugar a  sonados debates en Estados Unidos. De hecho,  desde el origen de la burbuja o quizás antes, la  oferta bancaria en España ha descartado al primero  de forma oligopolística, creyendo que el  tipo variable convenía a todos. Muchos lo han  lamentado estos últimos años y los demás lo  lamentarán en el futuro. Es más, Krugman por  ejemplo, llega a desear más inflación para poder  disminuir la posición de la deuda hipotecaria real  gracias al mantenimiento del tipo fijo.

En realidad, no creemos que se pueda demostrar  históricamente la superioridad financiera o  social de uno sobre el otro, por la simple razón de  que los resultados son diferenciales y cambian de  signo según la coyuntura a largo plazo. Lo que sí  deberían haber hecho en la práctica bancos y cajas  durante el período de auge, es tener menos prisa  en las entrevistas y presentar simulaciones alternativas  tan largas como el plazo de amortización  solicitado, en función de los riesgos inherentes al  ciclo de vida previsto por el propio cliente. Los actuarios  de seguros saben de ello, con la peculiaridad  de que el concepto de información asimétrica  surgió precisamente en este campo gracias, entre  otros, a Wickrey y Mirrless, Premios Nobel 1996.

CONCLUSIÓN

La globalización ha traído notables ventajas  para ciertos grupos de países, sobre todo los llamados  emergentes. En el corto plazo también pareció  beneficiar al grupo de países que aparecen  en la parte baja del gráfico en el que se representa  la NIIP (Portugal, España, Grecia, Irlanda…), que  (con la excepción de Portugal) mostraron elevadas  tasas de crecimiento del PIB durante más de  una década. Algunos economistas, como el Profesor  Barea14, mostraron preocupación por la pésima  evolución de la balanza de pagos y en consecuencia  de la NIIP antes del comienzo de la crisis,  concluyendo que esta situación no era sostenible  en el largo plazo. Sin embargo, nadie fue capaz  de anticipar que la insolvencia de los prestatarios  acabaría contagiando de la forma que estamos  viendo al sistema financiero y al propio Estado,  algo que a posteriori puede parecer obvio dada la  magnitud de la deuda adquirida con el exterior y  la escasa rentabilidad de las inversiones hechas,  de cara a afrontar el repago de esa deuda.

España se ha colocado de esta forma en una  lamentable situación, inimaginable hace unos  años, similar a aquella trampa en la que se encontraron  en los años 80 del pasado siglo muchos  países en vías de desarrollo. A día de hoy ya  parece evidente que nunca se podrá pagar esta  deuda, empezando por la hipotecaria, por lo que  urge que los poderes públicos adopten una postura  realista a este respecto.

Pero más allá de esta conclusión, deberíamos  reflexionar sobre la causa última, en realidad  política, de que se haya consentido esta absurda  dinámica durante tantos años, en la que los  representantes de los ciudadanos y los supervisores  y reguladores que se hallaban a sus órdenes  se saltaron los principios más básicos del buen  gobierno económico de un modo pocas veces visto  a lo largo de la Historia. [ ]

NOTAS

1. El Molí d’Om es hoy un restaurante con encanto junto a una reciente urbanización del mismo nombre en la línea divisoria  de Cataluña y la Comunidad Valenciana.

2. En cuanto a los antepasados paternos del co-autor, mencionar que la majestuosa casa “pairal” de Can Biure a orillas del Riu  Muga, en el término municipal de Castelló d’Empúries, fue derruida en los años 60 ó 70 por el marqués de X en espera  de una segunda fase de Empùria Brava que, felizmente para el Parc dels Aigüamolls, nunca llegó a construirse. Otra triste  historia de hipotecas rústicas.

3. Véase Wrangham & Peterson (1996). Por su lado, la biopsicología relata que el desarrollo de la mente -incipiente ya en  los chimpancés- ha engendrado un desarrollo concomitante de la memoria de largo plazo, con el agravante de que la  velocidad de los estímulos emocionales viajando en el cerebro es muy superior a la de los estímulos racionales, dado que  los primeros llevan millones de años de ventaja sobre los segundos, además de ser altamente contagiosos. De modo que  cuando retazos de recuerdos verdaderos o falsos almacenados en el hipotálamo afloran en el inconsciente, pueden suscitar  distorsión atributiva ya sea de adhesión (i.e. “iluminación”), ya sea de rechazo (i.e. ancestral hatred) avalada por creencias. Se  despliegan entonces respuestas equivocadas cuando no contraproducentes, que atizan toda especie de conflictos psicológicos,  sociales, políticos o bélicos. En definitiva, aunque el odio se adquiera, no se nos puede negar una predisposición innata  por interiorizarlo. Una sólida esperanza al respecto viene dada por el descubrimiento del biólogo Joseph Ledoux según el  cual, cuando un recuerdo se devuelve al hipotálamo, éste almacena la “versión modificada”. Esta será pues en el futuro la  utilidad esencial de lo que llamamos memoria histórica objetiva -entre otras muchas-, a depositar en un fondo documental  común para cada colectivo.

4. Ilustración de ello es la popular competición entre Ramón Areces y Pepín Fernández. Se cuenta que el primero izó al Corte  Inglés al rango de líder mundial de la distribución porque invertía sus ganancias, mientras que el segundo hundió a Galerías  Preciados porque invertía con deuda.

5. En la lista hay 19 estados con más de 12 millones de habitantes de los cuales 16 con 35 o más. O sea que en la OCDE hay  carencia de estados industrializados medianos de entre 12 y 35 millones de población.

6. www.ricardoverges.com/pdf/Dinero.pdf y www.observatorioinmobiliario.es

7. www.ricardoverges.com/pdf/Stocks.pdf y www.observatorioinmobiliario.es

8. Una reciente simulación del modelo QDAM (Junio 2011) sugiere que el flujo de nuevas hipotecas constituidas y registradas se  dedica casi exclusivamente a la refinanciación ya sea del sector, ya sea del usuario, sin poder desglosar entre ambas clases  de deudor dado que, a diferencia con el Banco de España, el INE no distingue entre una y otra, por lo menos desde 1994  (antes sí…). Véase este curioso tema en forthcoming: Vergés, R. (2011). “Hipotecas constituidas: una estadística renovable”.  Estadística Española (INE). www.ricardoverges.com/pdf/Hipotecas.pdf.

9. Señalar una vez más que el tren de la burbuja iniciada con Maastritch (1997) cambió de locomotora durante el último tramo  del mandato popular, lo que deja suponer que algún acuerdo debió existir entre bancos nacionales y bancos europeos para  desviar hacia el Sur tanta liquidez acumulada por el Norte de forma poco ortodoxa y convertida en su momento al euro.  Señalar también que el 14-M no cambió en nada la intención nacional de continuar invirtiendo ese dinero en un mercado  inmobiliario acaparador y depredador, dada la tendencia del Banco Central Europeo a mirar hacia otra parte. Todo lo contrario,  gracias al férreo control informativo al que fue sometido no sólo el público en general sino también el propio presidente  del gobierno y tantos altos cargos institucionales, el régimen socialista ha visto cómo la burbuja se expandía hasta  alcanzar el paroxismo en 2006 y cómo por vía fiscal se desviaban ingentes beneficios del sector hacia la financiación de la  obra pública, antes de derrumbarse a finales de 2007. Señalar, por fin, que la sorpresa fue tal que han sido necesarios varios  años para admitir que la crisis no nos ha venido de fuera, sino más bien lo contrario y que de ciclos, nada de nada: ahí está  para quedarse hasta que no hayamos devuelto la deuda hipotecaria. Esto explica el actual desconcierto que nos lleva a  aceptar sin rechistar los deberes prescritos por ciertos países europeos ansiosos por recuperar su dinero y por estabilizar  sus propios mercados.

10. Véase asimismo www.ricardoverges.com/pdf/800.000.pdf y www.observatorioinmobiliario.es

11. El tipo de interés utilizado en el ejercicio era un 6%. Pero como que se trataba de una proyección a tipo fijo para soslayar  el cálculo a tipo variable, las cifras resultantes en ambos países pueden estar sesgadas al alza. Sin embargo, el sesgo no afecta  a los valores relativos de la comparación puesto que ambos países utilizan el Euribor como base de cálculo.

12. Contrariamente a los países anglosajones, en Francia y salvo excepción, no existe hipoteca sino “préstamo residencial”. Éste  está garantizado por los bienes actuales o futuros del prestatario como cualquier otro préstamo, en el que la vivienda es  la garantía de primer rango, por supuesto. En caso de insolvencia última, el Estado parece ser el garante último de los derechos  del prestamista.

13. La estadística del INE distingue entre hipotecas voluntarias e hipotecas legales, aunque no publica datos al respecto.

14. http://www.racmyp.es/noticias/2006/2006-11-14%20-%20Jose%20Barea.pdf

Nº 52 - Septiembre/Octubre 2011