José Luis Ruiz Bartolomé

Consultor inmobiliario. Autor de Adiós, ladrillo, adiós

Twitter: @adiosladrillo

Compañeros del sector:

¿Os gusta la forma en que se hacen los negocios relacionados con el suelo? ¿Cuántas veces habéis tenido que reuniros con el concejal de urbanismo, el acalde o los técnicos del ayuntamiento para acelerar un expediente? ¿Cuántas comidas? ¿Ha habido “sobres”? ¿Y tickets regalo de una conocida firma de grandes almacenes? ¿En cuántas ocasiones os han dicho: “si quieres sacar algo en este ayuntamiento tienes que contratar a tal despacho o cual arquitecto”? ¿Alguna vez os habéis planteado que otra forma de urbanismo es posible?

Es enternecedor escuchar a los responsables de las patronales del sector demandar ayudas, incentivos fiscales a la compra, o la creación de bancos malos para que el sistema pueda seguir dando crédito. Sin duda es muy importante la financiación, pero reducimos la cuestión a sólo una parte del problema.

En España hay 8.000 ayuntamientos que ejercer con total discrecionalidad el monopolio del suelo en sus respectivos territorios. Es el caldo de cultivo ideal para corruptelas, mordidas, chantajes y mafias. Todos -repito, todos- sabemos que las tramas descubiertas hasta la fecha no son más que una pequeña parte de lo que realmente ocurrió en los años de la burbuja. Incluso cuando tienes la fortuna de dar con un ayuntamiento donde los responsables son personas con principios, inevitablemente te topas con los dos otros males que acechan al urbanismo: la burocracia, y los tecnócratas de inspiración divina. La burocracia eleva innecesariamente el número de pasos que hay que dar para obtener el permiso o la licencia de turno y ¡ay de ti si te toca un cuello de botella! ¿Cuántas veces os han dicho que tal departamento está atascado? ¿No os han ofrecido, en ese caso, la posibilidad de poner arriba en el montón de papeles vuestro expediente a cambio de un módico precio? Y luego están los todopoderosos técnicos, que se arrogan la facultad de interpretar el PGOU a su exclusiva manera. Sólo su visión es la buena, aunque tu proyecto no se salga de lo reglado.

Y todo esto no nos preocupa. Como mucho nos quejamos en la soledad de nuestros despachos o, si acaso, compartimos experiencias en una sobremesa vespertina con colegas. Pero no lo cuestionamos: sencillamente pensamos que es lo que hay: siempre fue así y siempre lo será, ¿seguro?

Tampoco nos hemos quejado de las enormes cargas que se han ido añadiendo poco a poco a la transformación de suelo, hasta el punto de que hoy día, con los precios de vivienda libre que se barajan, han convertido en tarea imposible hacer rentable este negocio. Y cuando subieron el porcentaje de vivienda protegida y las cesiones, ¿alguien levantó la voz? “Anda, anda, pillines, que ganáis mucho dinero”, os decían los consejeros autonómicos, y ahí terminaba la discusión. Y tenía sentido: ¿qué autoridad moral tiene alguien que utiliza jet privado, tiene una colección de deportivos en el garaje, y mantiene abierta casa todo el año en Mallorca -incluido yate “fullequip”- para criticar una decisión así? Porque si las administraciones confundieron lo habitual con lo excepcional -dimensionando su tren de vida a unos ingresos efímeros-, los del sector, por lo general, seguimos el mismo camino de derroche y apariencia.

¿Y QUÉ PODEMOS HACER PARA CAMBIAR LAS COSAS?:

- Liberalización del suelo.- Y cuando digo liberalización no estoy aludiendo al Far West ni al capitalismo salvaje, sino a todo lo contrario. Se trata de que la decisión del concejal o alcalde de turno no valga dinero. De que haya un orden, sí, pero no una planificación hasta el último detalle. De que sólo las áreas y lugares que deban estar obligatoriamente protegidas -por razones medioambientales, históricas, paisajísticas, etc.- puedan ser sustraídas a la actividad urbanizadora, de manera que el suelo apto para urbanizar deje de ser un bien escaso a merced de los políticos. Un modelo en el que los Planes Generales sean sustituidos por directrices generales de ordenación, que se limiten a clasificar el suelo, a definir la estructura general del territorio, y a regular los usos, intensidades y tipologías de modo general. Esto es, se deberían limitar a prohibir aquellos que por razones objetivas sean indeseables -como uso industrial en un entorno residencial- pero nunca definiendo positivamente los que se deberían implantar.

Las ventajas de la liberalización redundan en beneficio de todos: para la promotora es una bendición, pues la libera de tener que destinar sus recursos escasos a acaparar materia prima que tarda años en ser apta para edificar. Y, por tanto, para el consumidor final, que no tiene que pagar el coste de esa inversión (ya sea con fondos propios o apalancamiento). Del mismo modo, la abundancia de suelo apto para urbanizar lo abarata.

- Cargas a la actividad de transformación de suelo.- Con el nivel de precios actual en vivienda libre, transformar suelo es antieconómico. Hemos alcanzado un nivel cuasi expropiatorio: edificabilidad para vivienda protegida en porcentajes elevadísimos; cesión de aprovechamiento de hasta el 20%; cesiones para sistemas generales,… además de las dotaciones propias del ámbito. Es absolutamente inadmisible, y difícilmente remontará el sector si no se reequilibra la situación.

- Vivienda protegida.- ¿Se imaginan que en el supermercado hubiera tomates a precio protegido -para rentas bajas- y tomates a precio libre? ¿O que a Seat la obligaran a vender el 50% de su producción por debajo de coste? Si esto fuera así, el precio de los tomates y de coches de venta libre subiría, para así compensar el coste no cubierto de los protegidos. Sin embargo, en nuestro sector lo aceptamos como el modo natural de ser las cosas. En mi opinión el Estado se equivoca, y no debería regalar una parte del precio de una vivienda a nadie. La solución justa y eficiente pasa por ayudas directas a las personas o familias con dificultades, y siempre de forma temporal. Personas protegidas, sí; viviendas protegidas, no. Y menos si la carga se la atribuye al desarrollador de suelo. Al fin y al cabo, la Administración, con lo que recauda, que haga lo que quiera -lo que los votantes le consientan-. Pero no a costa del promotor.

- Licencias.- Las licencias son actos administrativos reglados, y hay que tratar de que las reglas sean cumplidas por la administración, estableciendo las garantías oportunas para los ciudadanos, incluso si son promotores. Hay que acortar los plazos con aplicación severa del silencio administrativo positivo, sin resquicios. En esta actividad, más que en ninguna otra dado su fuerte apalancamiento, el tiempo es dinero.

- Unidad de mercado.- En España tenemos que pelearnos con diecisiete legislaciones de suelo distintas, algunas muy diferentes entre sí. Esto eleva los costes y genera absurdas barreras de entrada, incluidas las lingüísticas en ocasiones.

En el próximo número, la segunda gran reforma del sector: su profesionalización (Gestión directiva, intermediarios, tasadoras, producción de vivienda). [ ]

Nº 54 - Enero/Febrero 2012