24 de febrero de 2012.- La Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) ha elaborado una serie de propuestas  para la modificación de la legislación estatal de suelo con el fin de dar uniformidad a la normativa que ha ido surgiendo del ejercicio por parte de las Comunidades Autónomas de sus competencias exclusivas que en la práctica ha afectado a la seguridad jurídica y al desarrollo de la actividad urbanística y de promoción inmobiliaria.

Entre las propuestas, a las que ha tenido acceso Observatorio Inmobiliario y de la Construcción, destacan:

En cuanto a la dirección y control del desarrollo urbanístico, función que compete a la Administración urbanística y  podrá asumirla directamente ésta o encomendar su desarrollo y gestión a la iniciativa privada, la propuesta apunta a que el Estado debería atribuir el derecho prioritario de iniciativa a los titulares de los terrenos, como una facultad propia del contenido de derecho de propiedad.

VOLVER A LA CLASIFICACIÓN TRADICIONAL DEL SUELO

Proponen volver a utilizar la clasificación tradicional de suelo urbano, urbanizable y no urbanizable a efectos de valoración de suelo y también a efectos propiamente urbanísticos, como ha admitido expresamente el Tribunal Constitucional.

En este sentido, el Estado debe agotar el ejercicio de las potestades que le competen, por un lado,  mediante una clasificación del suelo que debe ser lo suficientemente expresiva de los distintos procesos de transformación urbanística del mismo y por otro, limitando la discrecionalidad en la clasificación de suelo. Es decir, se debe desvincular la clasificación del suelo de criterios que no respondan a parámetros objetivos de la ordenación territorial.

Por lo que se refiere a los criterios de valoración, los promotores afirman que es al Estado al que le corresponde determinar dichos criterios para que se pueda establecer el justiprecio y evitar que los bienes puedan ser evaluados de manera diferente en los distintos ámbitos territoriales.

Proponen que debe recuperarse un sistema de valoración de suelo que vincule la valoración del suelo, el justiprecio, al valor real del mismo, dejando de lado mecanismos artificiales y artificiosos de determinación de dicho valor. De lo que se trata, o se debería de tratar, es de que el propietario expropiado quede “indemne”, esto es, que con el justiprecio recibido pudiese adquirir, en el libre mercado, un bien idéntico a aquél del que fue privado, lo que no sucede con el sistema previsto en el TR LS 2008.

Además, según la APCE sería de desear conseguir fijar un único valor del suelo para todas las finalidades, sin distinguir si estamos hablando de marco expropiatorio, legislación urbanística o normativa fiscal o catastral. Un único sistema de valoración de suelo  que responda a parámetros objetivos vinculados al contenido al derecho real de propiedad y que dicho sistema de valoración de suelo transcienda del ámbito limitado de la ordenación territorial y urbanística, extendiéndose al ámbito fiscal y tributario

Mientras tanto, proponen volver a prorrogar la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Suelo (actualmente, solo subsisten, y muy parcialmente, los criterios tradicionales de valoración hasta el 1 de julio de 2012), aumentando el coeficiente multiplicador de los suelos en situación rural.

SUPRESIÓN DE LAS CESIONES DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO

También abogan por la supresión de  las actuaciones de dotación, volviendo a dejar clara la no obligación de “cesión” de aprovechamiento por los propietarios de suelo urbano consolidado, sin permitir “desconsolidaciones” ficticias.

Asimismo consideran que se debe reducir, aunque sea temporalmente (mientras dure la crisis) y con carácter general, el aprovechamiento urbanístico correspondiente a la Administración actuante. Es más, en aquellos ámbitos en los que la vivienda protegida alcance una proporción significativa o sufran otro tipo de cargas excesivas, se debería suprimir dicha atribución de aprovechamiento. Y, en todos los casos y con carácter general, se debería imponer a la Administración los costes de urbanización correspondientes al aprovechamiento que se le atribuya.

Íntimamente ligado con lo anterior está un aspecto fundamental relativo a la concreción de los beneficios y cargas de la actuación urbanística. Si bien ello corresponde a las Comunidades Autónomas, sin embargo, y en garantía del principio de igualdad, compete al Estado establecer unas condiciones mínimas que, a diferencia de la regulación actual, contemplen el mismo porcentaje de aprovechamiento en todas las Comunidades Autónomas y suprimir la obligación de reservar un determinado porcentaje de la edificabilidad de suelo residencial para la construcción de viviendas protegidas.

Consideran que se debe posibilitar la autorización e inscripción de la escritura de declaración de obra nueva terminada mediante la presentación del certificado final de obra junto con una “declaración responsable”.

RECUPERAR EL SILENCIO ADMINISTRATIVO

Íntimamente relacionado con esta cuestión es la “imperiosa necesidad” de recuperar y potenciar la eficacia del silencio administrativo. En este sentido, apuntan que se podría incorporar, con carácter general, la participación de entidades privadas colaboradoras que puedan sustituir la función desempeñada por la Administración pública en la expedición de autorizaciones administrativas.

Los promotores apuntan que debe potenciarse la teórica obligación de que las Administraciones expidan certificados o cédulas informativas, con carácter vinculante,  relativos a la clasificación y calificación de terrenos, con una validez temporal suficiente, y, al menos, mientras continúe vigente el Planeamiento. El incumplimiento de esta obligación de certificar debe conllevar consecuencias en el régimen sancionador y daños y perjuicios en caso de incumplimiento.

Como quiera que los procesos de transformación urbanística tienen incidencia sobre el medio ambiente, la ordenación de los recursos naturales, la ejecución de infraestructuras y dotación de servicios y equipamientos básicos, y sobre la efectividad del derecho a una vivienda digna y adecuada, La APCE considera en su propuesta que es conveniente que la legislación estatal contemple medidas que vinculen a las CCAA en la toma de las decisiones que fomenten, impulsen y agilicen la tramitación de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística y su puesta en valor.

Avanzando más en esta idea, opinan que se debería simplificar la tramitación de los planeamientos y establecer claramente las competencias de cada administración, municipal y autonómica.

SIMPLIFICACIÓN DEL CÓDIGO TÉCNICO DE LA EDIFICACIÓN

Por otra parte, consideran que la crisis económica actualmente existente exige, aunque sea temporalmente, la simplificación del Código Técnico de la Edificación y la suspensión de la vigencia de aquellas partes del mismo que se consideren más gravosas y de más difícil cumplimiento sin encarecer la vivienda de una manera desproporcionada (como sucede con la normativa del ruido). Apuntan que otra posibilidad sería que se permita la aplicación de dicho Código Técnico de una manera distinta según la tipología de la vivienda, catalogando, finalmente, las viviendas por clases en función de que no se ajusten a él, se ajusten parcialmente o totalmente.

Proponen, a nivel estatal, la redacción de un “código mínimo” de preceptos relativos a la vivienda que uniformicen el mercado y que permitan su comparativa por todos los operadores, así como por los consumidores y usuarios finales, al menos en defecto o a falta de regulación específica por las Comunidades Autónomas, con  lo que se evitaría la necesidad de estas regulaciones autonómicas. Este código debería contener, por ejemplo, la manera de medir la superficie útil, construida y construida con elementos comunes, la altura mínima para considerar “superficie útil”, y los condicionantes técnicos actuales como la altura mínima total por planta. Estos preceptos estarían por encima de la normativa municipal, y/o autonómica que se les oponga.

Y en esta misma línea, debería establecerse un código urbanístico que uniformice términos: “Plan Parcial”, “sistemas generales”, … Lo que no tiene lógica, según los promotores, es que haya más de 3.000 términos urbanísticos de igual o parecido contenido.

Opinan en la APCE que en tiempos de crisis es igualmente importante flexibilizar los plazos de ejecución del planeamiento, tanto por lo que se refiere a la obligación de transformación de los suelos en solares como, sobre todo, los plazos de cumplimiento de la obligación de edificación, cuando no se consigue ni la financiación necesaria ni existirían los compradores solventes en número suficiente.

También estiman que se debería ser más flexibles en la posibilidad de los  cambios de uso.

Asimismo, consideran que las empresas de servicios como las de distribución eléctrica, suministro de gas, abastecimiento de agua potable, depuración de aguas,  … deberían estar obligadas a informar los Planes Generales durante los plazos en que los mismos estén expuestos al público. Independientemente de esto, creen que debe potenciarse y llevarse a la realidad práctica la pretendida ¨liberalización” en la prestación de estos servicios. Concretamente, proponen limitar el poder de las compañías suministradoras eléctricas, permitiendo mayor competencia en el sector y limitando el abuso de posición dominante. En último término -afirman- debe regularse el derecho de las empresas promotoras-urbanizadoras, o de la Administración actuante en los casos de sistemas públicos de gestión, a “reintegrarse de los gastos de instalación de las redes de servicios con cargo a sus empresas prestadoras”.

En definitiva, los promotores consideran que con estas medidas se trataría de actuar sobre aquellos parámetros que pueden contribuir a reducir la repercusión del suelo sobre el precio final de la vivienda: reducción de los términos de tramitación, reducción o supresión de los módulos de reserva para VPO, reducción de cesiones de aprovechamiento y de estándares de urbanización y construcción y, en su caso, aunque se trate de cuestiones de las CC.AA. y de las Corporaciones Locales, actuar a través de un incremento de las densidades de edificabilidad en los casos que se justifique.